Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf: Was sie kostet, wann sie anfällt – und wie Sie sie oft reduzieren
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, aber die Zinsbindung Ihres Kredits läuft noch? Dann stellt sich die Frage nach der Vorfälligkeitsentschädigung – eine Kostenposition, die viele Verkäufer überrascht, weil sie nicht sofort einschätzbar ist. Die Höhe kann zwischen einigen hundert und mehreren zehntausend Euro liegen, je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wie sie grob berechnet wird und welche Optionen Sie haben, um sie zu reduzieren oder zu vermeiden. Wir geben Ihnen eine klare Reihenfolge und zeigen Ihnen die wichtigsten Stellschrauben – ohne Tricks oder unseriöse Versprechen.
Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Entscheidend ist immer Ihr individueller Vertrag und Ihre konkrete Situation.
Zinsbindung
In der Zinsbindung kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
10-Jahres-Kündigung
Nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang können Verbraucher ein Darlehen mit 6-Monats-Frist kündigen – dann fällt regelmäßig keine Vorfälligkeit an.
Frühzeitig planen
Lassen Sie früh einen Ablösebetrag zum Stichtag berechnen – Timing ist der häufigste Stolperstein.
Das Wichtigste in 2 Minuten
- In der Zinsbindung kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB).
- Beim Verkauf liegt oft ein „berechtigtes Interesse" für eine vorzeitige Ablösung vor.
- Nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang können Verbraucher ein Darlehen mit 6‑Monats‑Frist kündigen – dann fällt regelmäßig keine Vorfälligkeitsentschädigung an (§ 489 BGB).
- Lassen Sie früh einen Ablösebetrag zum Stichtag berechnen (Timing ist der häufigste Stolperstein).
- Es gibt Stellschrauben: Sondertilgung, Pfandtausch/Übertragung, Timing, Prüfung der Vertragsangaben (bei neueren Verträgen).
- Integrieren Sie die Vorfälligkeit in Ihre Verkaufskalkulation (sonst kommt der Schock spät).
→ Weitere Kosten beim Verkauf im Überblick | Immobilienverkauf Ablauf
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung – in normalem Deutsch?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist im Grunde ein Schadensausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn Sie einen Kredit vorzeitig zurückzahlen. Die Bank hat bei einem gebundenen Sollzins kalkuliert, dass sie über die gesamte Laufzeit Zinsen erhält. Wenn Sie den Kredit früher zurückzahlen, entgehen der Bank diese Zinsen – und dafür kann sie einen Ausgleich verlangen.
Wichtig zu wissen: Es geht hier nicht um eine „Strafe", sondern um einen vertraglich und gesetzlich geregelten Ausgleich. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird nach gesetzlichen Vorgaben berechnet und hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir im folgenden Abschnitt erklären.
Abgrenzung: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht dasselbe wie eine „Nichtabnahmeentschädigung". Letztere kann anfallen, wenn Sie einen bereits genehmigten Kredit nicht abrufen. Bei der Vorfälligkeitsentschädigung geht es dagegen um die vorzeitige Rückzahlung eines bereits ausgezahlten Kredits.
Wann fällt sie beim Immobilienverkauf an – und wann nicht?
Typischer Fall: Verkauf während der Zinsbindung
Wenn Ihre Zinsbindung noch läuft und Sie den Kredit durch den Verkauf vorzeitig ablösen, ist die Vorfälligkeitsentschädigung häufig ein Thema (§ 502 BGB). Die Bank kann grundsätzlich einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen, wenn Sie den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen.
Beim Hausverkauf liegt oft ein „berechtigtes Interesse" für eine vorzeitige Ablösung vor. Das bedeutet: Der Verkauf ist ein legitimer Grund, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank kann trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, aber sie muss diese nach gesetzlichen Vorgaben berechnen.
Der große Hebel: Kündigung nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
Verbraucher haben nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens das Recht, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen – und dann fällt regelmäßig keine Vorfälligkeitsentschädigung an (§ 489 BGB). Das ist ein wichtiger Hebel, den viele Verkäufer nicht kennen oder zu spät nutzen.
Wichtig: Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsbeginn. In der Praxis verpassen viele Verkäufer das Timing, weil sie „Vertragsbeginn" statt „Vollauszahlung" ansetzen. Prüfen Sie deshalb genau, wann das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde.
Wenn Sie nah an der 10-Jahres-Marke sind, kann es sinnvoll sein, den Verkauf etwas zu verschieben, um die Kündigungsfrist zu nutzen. Das kann Ihnen mehrere tausend Euro sparen.
Fälle, in denen keine/keine wirksame Vorfälligkeit anfallen kann
Bei Verbraucherdarlehen kann der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen sein, wenn Pflichtangaben im Vertrag unzureichend sind (z. B. Berechnung, Laufzeit, Kündigungsrecht). Das ist ein Prüfthema für den Einzelfall und sollte von einem Fachanwalt oder Verbraucherschützer geprüft werden.
Wichtig: Das ist keine Garantie, sondern eine Möglichkeit, die im Einzelfall geprüft werden sollte. Bei neueren Verträgen (ab 21.03.2016) gibt es Rechtsprechung, die auf Prüfpotenzial hinweist.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung grob berechnet?
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex und hängt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten sind: die Restschuld, die verbleibende Zinsbindung, das aktuelle Marktzinsniveau und die Zinsdifferenz zwischen Ihrem gebundenen Zins und dem aktuellen Marktzins.
Vereinfacht gesagt: Die Bank berechnet, wie viel Zinsen sie über die restliche Laufzeit erhalten hätte, und zieht davon ab, was sie durch eine Wiederanlage des Geldes zum aktuellen Marktzins erzielen kann. Zusätzlich werden ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen, weil die Bank das Geld nicht mehr verwalten muss.
Vertragliche Rechte wie Sondertilgungen können das Ergebnis beeinflussen. Wenn Sie bereits Sondertilgungen gemacht haben, kann sich das auf die Berechnung auswirken. Deshalb ist es wichtig, alle relevanten Informationen bei der Bankanfrage anzugeben.
Banken nutzen häufig die „Aktiv-Passiv-Methode" oder die „Aktiv-Aktiv-Methode" zur Berechnung. Die genaue Methode hängt vom Vertrag und der Bank ab. Für Sie als Verkäufer ist wichtig zu verstehen, dass die Höhe stark schwanken kann – je nach Zinsniveau, Restlaufzeit und Restschuld.
Warum kann die Summe so stark schwanken? Die Höhe hängt stark vom aktuellen Zinsniveau, der Restlaufzeit und der Restschuld ab. Bei hoher Restschuld, langer Restlaufzeit und großem Zinsunterschied kann die Vorfälligkeit deutlich höher ausfallen als bei niedriger Restschuld und kurzer Restlaufzeit.
So integrieren Sie die Vorfälligkeit sauber in Ihren Verkaufsprozess
Schritt 1 – Frühzeitig Ablösebetrag zum Stichtag anfordern
Der wichtigste Schritt ist, frühzeitig einen Ablösebetrag zum Stichtag bei der Bank anzufordern. Fragen Sie konkret nach: Ablösebetrag „zum Datum X", inklusive Aufschlüsselung der Vorfälligkeitsentschädigung. So wissen Sie genau, was Sie zurückzahlen müssen.
Praxis-Tipp: Variieren Sie den Stichtag (z. B. 30, 60, 90 Tage später), um den Timing-Effekt zu sehen. Manchmal kann eine Verschiebung um wenige Wochen die Vorfälligkeit deutlich reduzieren, wenn Sie näher an die 10-Jahres-Marke kommen.
Schritt 2 – Timing mit Notar & Kaufpreisfälligkeit zusammendenken
Der Käufer zahlt nicht „bei Notartermin", sondern bei Fälligkeit – und die Bank will die Ablöse zu einem bestimmten Datum. Das Timing ist oft der Knackpunkt: Wenn der Notartermin und die Fälligkeit des Kaufpreises nicht mit dem Stichtag der Bankabrechnung zusammenpassen, kann es zu Verzögerungen kommen.
Planen Sie deshalb frühzeitig: Wann ist der Notartermin? Wann wird der Kaufpreis fällig? Wann braucht die Bank die Ablöse? Stimmen Sie diese Termine ab, um Verzögerungen zu vermeiden.
Schritt 3 – Abwicklung: Wie wird die Bank aus dem Kaufpreis bedient?
In der Praxis gibt es verschiedene Konzepte: Treuhand- oder Direktzahlungskonzepte. Der Notar kann die Ablöse direkt an die Bank überweisen, oder es wird ein Treuhandkonto genutzt. Die genaue Abwicklung hängt vom Notar und der Bank ab.
Schritt 4 – Unterlagen, die Sie dafür brauchen
Für die Ablöseberechnung brauchen Sie in der Regel: Kreditvertrag, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise über Sondertilgungen. Die vollständige Liste finden Sie hier:
Schritt 5 – Preis & Verhandlung: Vorfälligkeit gehört in die Kalkulation
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Verkäuferkostenblock – sie muss in die Netto-Erlös-Rechnung einbezogen werden. Wenn Sie den Verkaufspreis festlegen, sollten Sie die Vorfälligkeit bereits einkalkuliert haben, sonst kommt der Schock spät.
Praxis-Vignette: Notartermin steht, Ablöse kommt zu spät → Verschiebung → Käufer wird unsicher. Die Lehre: früher anfragen + Stichtage planen. Wenn Sie die Ablöse nicht rechtzeitig haben, kann der Notartermin verschoben werden müssen, was Käufer verunsichern kann.
Stellschrauben, um Vorfälligkeit zu vermeiden oder zu reduzieren (seriös)
Timing & 10‑Jahres‑Kündigung (§ 489 BGB)
Wenn Sie nah an der 10-Jahres-Marke sind, prüfen Sie, ob Warten + Kündigungsfrist sinnvoll sein kann. Wenn Sie das Darlehen nach 10 Jahren mit 6-Monats-Frist kündigen, fällt regelmäßig keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das kann Ihnen mehrere tausend Euro sparen.
Wichtig: Die 10-Jahres-Frist beginnt ab vollständigem Empfang, nicht ab Vertragsbeginn. Prüfen Sie deshalb genau, wann das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde.
Sondertilgungen richtig nutzen / berücksichtigen
Sondertilgungsrechte beeinflussen die Restschuld und damit die Berechnung der Vorfälligkeit. Wenn Sie Sondertilgungsrechte haben, können Sie die Restschuld reduzieren, bevor Sie den Kredit vollständig ablösen. Das kann die Vorfälligkeit reduzieren.
Sprechen Sie bei der Bankanfrage früh an, welche Sondertilgungen bereits gemacht wurden und welche noch möglich sind. Das kann die Berechnung beeinflussen.
Pfandtausch / Übertragung / Darlehensübernahme (wenn passend)
In manchen Fällen kann ein Verkauf ohne komplette Ablösung möglich sein, wenn die Sicherheit ersetzt oder der Kredit übertragen wird. Das ist bankabhängig und keine Garantie, aber eine Option, die geprüft werden kann.
Wenn der Käufer die Immobilie mit dem bestehenden Kredit übernimmt oder wenn eine andere Sicherheit gestellt wird, kann die Vorfälligkeit vermieden werden. Das ist aber nicht immer möglich und hängt von der Bank und der Situation ab.
Vertragliche Angaben prüfen lassen (bei Verbraucher-Immobiliardarlehen ab 21.03.2016)
Unter Umständen kann der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen sein, wenn Pflichtangaben im Vertrag unzureichend sind (§ 502 BGB). Das ist ein Prüfthema für den Einzelfall und sollte von einem Fachanwalt oder Verbraucherschützer geprüft werden.
Wichtig: Kein „Sie kriegen das safe zurück", sondern „prüfen lassen / Einzelfall". Bei neueren Verträgen (ab 21.03.2016) gibt es Rechtsprechung, die auf Prüfpotenzial hinweist. Eine unabhängige Prüfung kann sinnvoll sein, wenn die Vorfälligkeit unplausibel hoch erscheint.
Häufige Fehler (die Geld und Zeit kosten)
- Zu spät bei Bank anfragen: Ablösebetrag fehlt, Termine kippen. Wenn Sie die Ablöse nicht rechtzeitig haben, kann der Notartermin verschoben werden müssen, was Käufer verunsichern kann.
- Vorfälligkeit nicht einkalkulieren: Netto-Erlös falsche Erwartung. Wenn Sie die Vorfälligkeit nicht in Ihre Kalkulation einbeziehen, kann der tatsächliche Nettoerlös deutlich niedriger ausfallen als erwartet.
- Falsche Stichtage / "Kreditbeginn" statt "Vollauszahlung": Nur als häufiges Missverständnis. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab vollständigem Empfang, nicht ab Vertragsbeginn. Viele Verkäufer verpassen deshalb die Möglichkeit, die Kündigungsfrist zu nutzen.
- "Internet-Tricks" statt seriöser Prüfung: Verliert Zeit, erzeugt Streit mit Bank. Versuchen Sie nicht, die Bank mit Tricks zu überlisten – das führt meist zu Streit und Verzögerungen.
- Keine Dokumentation/Unterlagenbereitstellung: Führt zu Notar-/Bank-Rückfragen. Wenn wichtige Unterlagen fehlen, kann die Abwicklung verzögert werden.
FAQ: Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Nein; z. B. Kündigung nach 10 Jahren möglich. Wenn Sie ein Darlehen nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang mit 6-Monats-Frist kündigen, fällt regelmäßig keine Vorfälligkeitsentschädigung an (§ 489 BGB).
Keine Pauschale; hängt v. a. von Restschuld, Laufzeit der Bindung und Zinsniveau ab (§ 502 BGB als Rahmen). Die Höhe kann zwischen einigen hundert und mehreren zehntausend Euro liegen.
z. B. Kündigung nach § 489 BGB; außerdem kann bei unzureichenden Pflichtangaben (§ 502 BGB) der Anspruch ausgeschlossen sein. Das ist ein Prüfthema für den Einzelfall.
Bank anfragen (Ablösebetrag zum Stichtag). Wichtig: Fragen Sie nach einer Aufschlüsselung, die zeigt, wie sich der Betrag zusammensetzt (Restschuld, Vorfälligkeit, Zinsen etc.).
Einordnung: Verkäuferkostenblock; wird üblicherweise in Preisstrategie/Nettoerlös berücksichtigt. Die Vorfälligkeit ist eine Kostenposition des Verkäufers und sollte in der Verkaufskalkulation enthalten sein.
Aufschlüsselung verlangen und ggf. unabhängig prüfen lassen; Rechtsprechung/Verbraucherschutz weist auf Prüfpotenzial bei fehlerhaften Angaben hin. Bei Unsicherheit kann eine unabhängige Prüfung sinnvoll sein.
Checkliste
- Ablösebetrag zum Stichtag anfragen
- Prüfen: 10‑Jahres‑Kündigung zeitlich erreichbar? → Verbraucherzentrale
- Sondertilgung/Vertragsrechte prüfen
- Notar-/Fälligkeitslogik planen → Notartermin
- Kostenkalkulation aktualisieren → Kosten
- Wenn unplausibel: Prüfung erwägen (vorsichtig formulieren, keine Garantie)