Vermietete Immobilie verkaufen: Was möglich ist – und wie Sie es sauber umsetzen

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus zu verkaufen ist grundsätzlich möglich – aber der Verkauf läuft anders als bei einer "freien" Immobilie. Der Mietvertrag bleibt in vielen Fällen bestehen, die Käufergruppe verändert sich (Anleger vs. Eigennutzer) und Themen wie Besichtigungen, Mietkaution und Kommunikation mit dem Mieter werden plötzlich entscheidend.

In diesem Ratgeber erfahren Sie: was "Kauf bricht nicht Miete" praktisch bedeutet, welche Käufergruppe am besten passt (Anleger vs. Eigennutzer), wie Sie Besichtigungen fair und effizient organisieren, welche Unterlagen Sie brauchen (damit Käufer nicht abspringen), welche typischen Fehler Zeit und Geld kosten, und eine klare Schritt-für-Schritt Vorgehensweise.

Hinweis: Das ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Entscheidend sind immer der Mietvertrag, der Kaufvertrag und die konkrete Situation.

Das Wichtigste in 2 Minuten

Eine vermietete Immobilie kann verkauft werden – der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen und geht auf den Käufer über.
Käufergruppe entscheidet über Strategie: Kapitalanleger kaufen "mit Mieter" deutlich häufiger als Eigennutzer.
Eigennutzer sind möglich, aber nur, wenn Nutzungsperspektive seriös und ohne Druck kommuniziert wird.
Besichtigungen funktionieren, wenn Sie früh und respektvoll mit dem Mieter abstimmen (Termine bündeln, ankündigen, klare Abläufe).
Die 2 größten Conversion-Killer: unklare Unterlagen (Miete/Abrechnungen/WEG) und falsche Versprechen zur Kündigung.
Wichtig vor dem Start: Mietvertrag, Kautionsstatus, Mietdauer, Abrechnungen, (bei ETW) WEG-Unterlagen vollständig haben.

Grundlagen: Was passiert mit Mietvertrag & Vermieterrolle?

Wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, gilt im Grundsatz:

Der Mietvertrag endet nicht automatisch durch den Verkauf.
Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein – er wird zum neuen Vermieter.

Was das für Sie als Verkäufer bedeutet:

Der Mieter bleibt (erstmal) in der Wohnung.
Der Käufer übernimmt (ab dem relevanten Übergang) Themen wie Mieteinnahmen, Abrechnungen, Instandhaltung im Vermieterrahmen.
Saubere Übergabe von Informationen/Dokumenten ist Pflicht – sonst drohen Rückfragen, Unsicherheit und Preisabschläge.

Praxis-Hinweis: Klären Sie früh, ab wann Miete wirtschaftlich dem Käufer zusteht (Stichtag im Kaufvertrag) und ab wann der Mieter an wen zahlt (Mieter schriftlich informieren).

Käufer & Preis: Anleger vs. Eigennutzer

Option A: Verkauf an Kapitalanleger (oft am reibungslosesten)

Für Anleger ist "Mieter drin" häufig normal. Entscheidend sind:

Höhe und Stabilität der Miete
Mietdauer und Vertragsart (unbefristet, Staffel, Index)
Nebenkosten/Abrechnungen
Zustand/Modernisierungen
bei Eigentumswohnung: Hausgeld, Rücklagen, Protokolle, Wirtschaftsplan

Wie Anleger rechnen (vereinfacht):

Jahresnettokaltmiete und Risikoabschläge (z. B. niedrige Ist-Miete, Instandhaltungsstau)
Vergleich mit alternativen Investments (Rendite)

Wann das besonders gut funktioniert:

Miete marktüblich und zuverlässig
saubere Unterlagenlage
"ruhiges" Mietverhältnis ohne Dauerkonflikte

Option B: Verkauf an Eigennutzer (möglich, aber erklärungsbedürftig)

Eigennutzer zahlen teilweise mehr – aber sie wollen wissen:

Kann und wann kann ich wirklich einziehen?
Welche Fristen/Schutzmechanismen gibt es?
Wie konfliktfrei ist der Übergang?

Wichtig: Vermeiden Sie Zusagen wie "in X Monaten frei". Seriös ist nur:

Mögliche Szenarien erklären (ohne Druck auf den Mieter)
auf rechtliche/vertragliche Einzelfallabhängigkeit hinweisen

Interner Link: → Immobilienbewertung (Preisfindung/Strategie)

Kündigung / Eigennutzung: Was realistisch ist (ohne falsche Versprechen)

Viele Käufer fragen: "Kann ich wegen Eigenbedarf kündigen?"

Grundsätzlich gilt: Eine Kündigung durch den Vermieter ist nicht beliebig möglich, sondern an Voraussetzungen und Fristen gebunden. Zudem kann ein Mieter unter Umständen widersprechen (Härtegründe).

Was Sie als Verkäufer sauber kommunizieren können:

Ob es grundsätzlich eine Perspektive für Eigennutzung geben kann, hängt vom Einzelfall ab (Mietdauer, Vertrag, Situation).
Es gibt Kündigungsfristen, die sich mit der Mietdauer verlängern können.
In bestimmten Umwandlungs-/Sperrfrist-Konstellationen kann eine Kündigung für mehrere Jahre ausgeschlossen sein (je nach Situation/Region).

Praxis-Tipp: Wenn Sie auch Eigennutzer ansprechen wollen, dann nur mit sauberem Faktenpaket: Mietbeginn (Jahr), Vertragsart (unbefristet/befristet), ggf. Umwandlung/Erstverkauf-Situation (Vorkaufsrecht/Sperrfrist), realistische Zeitachse (ohne Garantien).

Besichtigungen in der vermieteten Immobilie

Besichtigungen sind möglich – aber nur, wenn sie fair und organisatorisch sauber laufen.

So klappt es in der Praxis:

1) Mieter früh informieren (freundlich, transparent)

Warum wird verkauft?
Wie läuft es ab?
Wie viele Termine sind realistisch?

2) Termine bündeln statt "Dauerbesichtigung"

z. B. 1–2 feste Zeitfenster pro Woche
klare Dauer pro Termin
nur qualifizierte Interessenten einladen

3) Privatsphäre respektieren

keine Veröffentlichung persönlicher Daten des Mieters
Fotos/Exposé so gestalten, dass private Gegenstände nicht unnötig "ausgestellt" werden
im Zweifel mit dem Mieter abstimmen, welche Bereiche fotografiert werden

4) Vorqualifizierung spart allen Nerven

Anleger vs. Eigennutzer früh klären
Finanzierungscheck/Bonität im passenden Umfang
Erwartung an Nutzbarkeit (frei vs. vermietet) direkt ansprechen

Unterlagen-Checkliste für Käufer

Starten Sie zusätzlich mit eurer allgemeinen Liste: → /ratgeber/unterlagen-immobilienverkauf-checkliste/

Für vermietete Objekte brauchen Käufer typischerweise zusätzlich:

Mietverhältnis

Mietvertrag + alle Nachträge
aktuelle Miethöhe (Kaltmiete, Nebenkosten, ggf. Staffeln/Index)
Mietbeginn (Jahr) und Laufzeit (wenn befristet)
Zahlungsverhalten (z. B. "keine Rückstände" – wenn zutreffend)
Kautionshöhe + wo/wie angelegt (relevant für Übergang)

Abrechnungen & Betriebskosten

Nebenkostenabrechnungen der letzten 2–3 Jahre
aktueller Wirtschaftsplan / Hausgeld (bei ETW)
ggf. Heizkostenabrechnungen/Ableseprotokolle

Eigentumswohnung (WEG), falls zutreffend

Teilungserklärung (wenn vorhanden)
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (sofern verfügbar)
Rücklagenstand / Hausgeld / geplante Maßnahmen

Objektzustand

Modernisierungen (wann/was)
Wartungsnachweise (Heizung etc.), falls vorhanden
Energieausweis (falls erforderlich)

Schritt für Schritt: So verkaufen Sie eine vermietete Immobilie

Schritt 1: Zielgruppe festlegen

Anlegerfokus: Rendite- und Unterlagenpaket optimieren
Eigennutzerfokus: Nutzungsperspektive seriös einordnen (ohne Zusagen)

Schritt 2: Unterlagen vollständig machen

Mietvertrag + Nachträge + Abrechnungen + Kaution + (bei ETW) WEG-Unterlagen → /ratgeber/unterlagen-immobilienverkauf-checkliste/

Schritt 3: Preisstrategie definieren

Miete, Zustand, Lage und Käufergruppe berücksichtigen
Anleger erwarten nachvollziehbare Zahlen
→ /ratgeber/immobilienbewertung/

Schritt 4: Mieterkommunikation & Besichtigungsplan

früh informieren
Termine bündeln
klare Regeln (Dauer, Vorlauf, Ansprechpartner)

Schritt 5: Vermarktung

Exposé auf Zielgruppe zuschneiden
"vermietet" transparent, aber professionell darstellen
Anfragen vorqualifizieren

Schritt 6: Kaufvertrag/Notar – Mietthemen mitdenken

Stichtag "Übergang Nutzen/Lasten" (wirtschaftlich)
Mietzahlung: ab wann an wen?
Kaution: Übergabe/Abrechnung sauber regeln
→ /ratgeber/notartermin-kaufvertrag-immobilienverkauf/

Schritt 7: Übergabe nach Verkauf

Mieter schriftlich informieren (neuer Vermieter, Kontodaten, Stichtag)
Unterlagen an Käufer übergeben
(falls relevant) Übergabedokumentation
→ /ratgeber/uebergabeprotokoll-immobilienverkauf/

Kaution & Übergang: Worauf Verkäufer achten sollten

Die Kaution ist ein Klassiker für Stress nach dem Verkauf – deshalb früh klären:

Höhe der Kaution
wo liegt sie (Konto/Anlageform)
wie wird sie im Kaufvertrag berücksichtigt (Übergang/Abrechnung)

Praxis-Empfehlung: Kautionsstatus transparent dokumentieren, Übergabe der Kautionsinformation an Käufer sauber nachweisbar machen, dem Mieter klar kommunizieren, ab wann wer Ansprechpartner ist.

Typische Fehler & rote Flaggen

"Wird frei" suggerieren, obwohl Mietvertrag besteht → Abbrüche, Misstrauen
Eigenbedarf/Kündigung als sicher darstellen → rechtlich riskant, führt zu Streit
Besichtigungen schlecht organisiert (zu häufig, ohne Vorlauf) → Konflikt mit Mieter, schlechte Stimmung
Unterlagen unvollständig (Abrechnungen, WEG, Mietnachträge) → Anleger drücken Preis oder springen ab
Kaution nicht sauber geregelt → Nachlaufprobleme
Exposé nicht zielgruppengerecht (Anleger brauchen Zahlen, Eigennutzer brauchen realistische Einordnung)

FAQ

Ja. Der Mietvertrag endet nicht automatisch durch den Verkauf; der Käufer wird grundsätzlich neuer Vermieter.

Nein. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kommt typischerweise nur in bestimmten Umwandlungs-/Erstverkauf-Konstellationen in Betracht. Das sollte im Einzelfall geprüft werden.

Besichtigungen sind im Verkaufsprozess üblich, müssen aber mit angemessener Ankündigung und zumutbar organisiert werden. Termine bündeln und respektvoll abstimmen hilft praktisch am meisten.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine ordentliche Kündigung möglich sein – es gelten aber Voraussetzungen, Fristen und ggf. Schutzmechanismen. Deshalb niemals "Einzug garantiert in X Monaten" versprechen.

Die Kaution muss beim Eigentümerwechsel sauber berücksichtigt werden. Für Verkäufer ist wichtig, den Status transparent zu dokumentieren und den Übergang im Prozess sauber zu regeln.

Nicht zwingend. Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie sogar attraktiv sein – entscheidend sind Miete, Zustand, Unterlagenlage und Käuferansprache.

Nächste Schritte

Option A: Erst orientieren

Option B: Konkrete Unterstützung

Jetzt kostenlose Bewertung starten