Notartermin & Kaufvertrag beim Immobilienverkauf: Ablauf, Checkliste und typische Fehler

Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren. (Q5) Praktisch heißt das: Fragen sind normal – und besser vor dem Termin als „unter Zeitdruck" im Termin. Viele Verkäufer machen den Fehler, den Entwurf nur oberflächlich zu überfliegen oder ganz zu ignorieren, weil sie davon ausgehen, dass der Notar schon alles richtig macht. Das ist ein Irrtum: Der Notar kann nur das beurkunden, was die Parteien wollen – und wenn wichtige Punkte nicht im Entwurf stehen, können sie später nicht einfach hinzugefügt werden.

Prüfen Sie besonders:

Kaufpreis, Zahlungsweg, Fristen: Stimmt der Kaufpreis genau? Wie wird gezahlt – per Überweisung, per Treuhandkonto, direkt von der Bank? Gibt es Fristen, die Sie einhalten müssen? Diese Punkte sind entscheidend für Ihre Planung und sollten vor dem Termin geklärt sein.

Übergabetermin und Stichtag „Besitz/Nutzen/Lasten": Ab wann darf der Käufer die Immobilie nutzen? Ab wann trägt er die laufenden Kosten? Diese Fragen sind wichtig, weil sie bestimmen, wann Sie ausziehen müssen und wann die Kostenlast wechselt. Unklare Regelungen können zu Streit führen.

Was mit Inventar mitverkauft wird: Küche, Einbauten, Gartenhaus, Möbel – was genau gehört zum Verkauf? Wenn das nicht klar geregelt ist, kann es später zu Konflikten kommen. Eine detaillierte Inventarliste im Vertrag verhindert Missverständnisse.

Regelungen zu Mängeln / Angaben zur Immobilie: Was haben Sie über die Immobilie gesagt? Was ist zugesichert, was nicht? Transparente Angaben schützen Sie vor späteren Ansprüchen.

Grundbuch/Belastungen: Welche Belastungen sind eingetragen? Was wird gelöscht, was bleibt bestehen? Das ist wichtig für die Fälligkeit des Kaufpreises und die Abwicklung.

→ Basis-Unterlagen: Unterlagen-Checkliste

Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher gilt als Regelfall, dass die Beurkundung frühestens zwei Wochen nach Erhalt des Entwurfs erfolgen soll. (Q2, Q4) Das schützt vor Übereilung und gibt Zeit zur Prüfung.

Belastungen/Grundschulden: Gibt es noch eingetragene Grundschulden? Was muss gelöscht werden? (Q2, Q3) Diese Frage ist entscheidend, weil die Löschung der Grundschuld eine Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises sein kann. Wenn die Löschungsunterlagen nicht rechtzeitig vorliegen, kann sich die Zahlung verzögern. Deshalb sollten Sie frühzeitig mit der Bank klären, was für die Löschung benötigt wird und wie lange das dauert. → Mehr zu Kosten/Einordnung: Kosten beim Immobilienverkauf

Vorkaufsrechte/Genehmigungen: Je nach Objekt können Erklärungen/Genehmigungen nötig sein (z. B. Gemeinde-Vorkaufsrecht). (Q3, Q2) Wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, muss sie informiert werden und kann innerhalb einer Frist entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt. Das kann den Verkaufsprozess verzögern, deshalb sollten Sie frühzeitig prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht und wie die Fristen sind.

Bei Eigentumswohnung (WEG): Gibt es zustimmungspflichtige Punkte oder Unterlagen, die der Käufer verlangt? Bei Eigentumswohnungen braucht der Käufer oft bestimmte Unterlagen (z. B. Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan). Diese sollten Sie frühzeitig organisieren, damit der Notartermin nicht verzögert wird.

Wenn vermietet: Klären Sie Vermietungsstatus, Kaution, Übergabe von Unterlagen. Wenn die Immobilie vermietet ist, muss im Kaufvertrag geregelt werden, wie mit dem Mietverhältnis umgegangen wird. Wer übernimmt die Kaution? Wie werden die Mietverträge übergeben? Diese Punkte sollten vor dem Notartermin geklärt sein. → Vermietete Immobilie verkaufen

Objekt korrekt bezeichnet: Das Objekt muss im Vertrag genau bezeichnet werden – Grundbuch, Einheit, Flurstück. Prüfen Sie, ob die Bezeichnung mit Ihren Unterlagen übereinstimmt. Fehlerhafte Bezeichnungen können später zu Problemen führen.

Was gehört dazu: Stellplatz, Keller, Sondernutzungsrechte, Einbauten, Inventar – all das muss klar geregelt sein. Gehört der Stellplatz zum Verkauf? Gibt es Sondernutzungsrechte (z. B. für Garten, Terrasse)? Was ist mit Einbauten wie Küche, Bad, Einbauschränken? Diese Punkte sollten detailliert im Vertrag stehen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Inventar-Listen: Klar und vollständig (z. B. Küche ja/nein, Geräte ja/nein). Eine detaillierte Inventarliste verhindert Streit nach der Übergabe. Listen Sie genau auf, was mitverkauft wird: Küche, Geräte, Möbel, Gartenmöbel, etc. Wenn etwas nicht in der Liste steht, gehört es nicht zum Verkauf.

Kaufpreis korrekt? Prüfen Sie, ob der Kaufpreis genau dem entspricht, was Sie vereinbart haben. Gibt es Nachlässe, Zuzahlungen oder andere Anpassungen? Alles sollte im Vertrag stehen.

Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung vorgesehen? Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Das ist wichtig zu verstehen, weil viele Verkäufer erwarten, dass das Geld sofort nach dem Notartermin kommt – das ist aber meist nicht der Fall.

Bankverbindung/Empfänger klar geregelt? Auf welches Konto soll das Geld überwiesen werden? Ist die Bankverbindung korrekt angegeben? Prüfen Sie das genau, damit es keine Verzögerungen gibt.

Wenn Käufer finanziert: Wird ein Teil direkt von der Bank an Sie gezahlt (üblich, wenn Notar die Bank informiert)? (Q2) Wenn der Käufer einen Kredit aufnimmt, kann der finanzierte Teil oft direkt von der Bank an Sie überwiesen werden, ohne dass das Geld erst zum Käufer geht. Das ist sicherer und schneller.

Typisch ist: Kaufpreis wird erst fällig, wenn u. a. Genehmigungen, Vormerkung und Löschungsunterlagen vorliegen und die Gemeinde kein Vorkaufsrecht ausübt. (Q3) Das bedeutet: Der Käufer muss sicher sein können, dass er unbelastetes Eigentum erhält, bevor er zahlen muss. Das schützt beide Seiten – den Käufer vor dem Risiko, für eine belastete Immobilie zu zahlen, und den Verkäufer vor dem Risiko, dass der Käufer nicht zahlt.

Der Notar veranlasst die Schritte und informiert die Beteiligten; erst mit Fälligkeitsmitteilung muss gezahlt werden. (Q3) Nach dem Notartermin kümmert sich der Notar um alle notwendigen Schritte: Er beantragt die Vormerkung im Grundbuch, organisiert die Löschungsunterlagen, prüft Genehmigungen und informiert die Gemeinde über das Vorkaufsrecht. Erst wenn alles erledigt ist, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung – und dann muss der Käufer zahlen.

Dieser Prozess dauert in der Regel mehrere Wochen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie frühzeitig alle notwendigen Unterlagen organisieren, damit es keine Verzögerungen gibt.

Welche Belastungen bleiben bestehen: Nicht alle Belastungen müssen gelöscht werden. Bestimmte Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte) können bestehen bleiben, wenn sie für den Käufer nicht störend sind. Andere Belastungen (z. B. Grundschulden) müssen gelöscht werden, damit der Käufer unbelastetes Eigentum erhält.

Sind Löschungsunterlagen/Lastenfreistellung organisiert? Für die Löschung von Grundschulden brauchen Sie die Löschungsbewilligung der Bank. Diese sollten Sie frühzeitig anfordern, damit sie rechtzeitig beim Notar vorliegt. Wenn die Löschungsunterlagen fehlen, kann sich die Fälligkeit des Kaufpreises verzögern.

Wer trägt welche Löschungskosten? Die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden trägt in der Regel der Verkäufer, weil die Löschung in seinem Interesse liegt. Die Kosten für die Löschung können mehrere hundert bis tausend Euro betragen – deshalb sollten Sie diese Kosten in Ihrer Kalkulation berücksichtigen.

→ Vertiefung: Kosten beim Immobilienverkauf | Grundbuch, Dienstbarkeiten & Rechte

Ab wann trägt der Käufer laufende Kosten: Ab wann muss der Käufer Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer zahlen? Das sollte klar geregelt sein, damit es keine Streitigkeiten gibt. In der Regel wechselt die Kostenlast zum Stichtag der Übergabe oder zu einem anderen vereinbarten Datum.

Übergabetermin und Übergabemodalitäten: Wann genau findet die Übergabe statt? Wie läuft sie ab? Wer ist anwesend? Diese Punkte sollten im Vertrag stehen, damit beide Seiten wissen, was zu erwarten ist.

Übergabeprotokoll vereinbaren: Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie bei der Übergabe. Es sollte Zählerstände, Schäden, Inventar und andere wichtige Punkte enthalten. Das schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten.

→ Übergabeprotokoll

Welche Angaben wurden gemacht: Was haben Sie über Modernisierungen, Schäden, bekannte Mängel gesagt? Alles sollte im Vertrag dokumentiert sein, damit es später keine Missverständnisse gibt. Wenn Sie etwas gesagt haben, sollte es im Vertrag stehen – sonst kann es später zu Streit kommen.

Was ist ausdrücklich zugesichert: Was haben Sie zugesichert, was nicht? Zusicherungen sind rechtlich bindend und können zu Ansprüchen führen, wenn sie nicht erfüllt werden. Deshalb sollten Sie nur das zusichern, was Sie auch garantieren können.

Alles Relevante transparent dokumentieren: Dokumentieren Sie alles Relevante transparent, damit es später keine Streitpunkte gibt. Wenn Sie bekannte Mängel haben, sollten Sie diese im Vertrag erwähnen. Das schützt Sie vor späteren Ansprüchen.

→ Welche Mängel muss ich angeben?

Wird frei übergeben oder vermietet verkauft? Das ist eine wichtige Frage, die im Vertrag klar geregelt sein muss. Wenn die Immobilie vermietet ist, muss der Käufer das Mietverhältnis übernehmen. Wenn sie frei übergeben wird, müssen Sie sicherstellen, dass der Mieter auszieht oder dass Sie selbst ausziehen können.

Bei vermietet: Übergabe Mietvertrag, Kaution, Abrechnung – sauber regeln. Wenn die Immobilie vermietet verkauft wird, müssen Sie dem Käufer den Mietvertrag übergeben, die Kaution weitergeben und die Nebenkostenabrechnung klären. Diese Punkte sollten im Vertrag geregelt sein, damit es keine Streitigkeiten gibt.

→ Vermietete Immobilie verkaufen