Maklerfrei verkauft

Kosten & Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf zählt am Ende nicht nur der Kaufpreis – sondern der Netto-Erlös: Was bleibt nach Kredit, Gebühren und ggf. Steuern wirklich übrig?

Dieser Ratgeber gibt Ihnen eine klare Orientierung, welche Kosten- und Steuer-Themen Verkäufer typischerweise betreffen – und führt Sie zu den passenden Detailartikeln.

Was Sie hier finden:

  • einen Schnell-Check: Was betrifft mich wahrscheinlich?
  • einen Überblick über die wichtigsten Kostenblöcke (ohne Zahlensalat)
  • eine Einordnung der Steuer-Themen, die Verkäufer wirklich kennen sollten
  • FAQ + Links zu den wichtigsten Detailratgebern

Hinweis: Dieser Artikel ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Steuerfragen (z. B. Spekulationssteuer) oder Vertrags-/Kostenfragen (Notar/Kaufvertrag) kann eine individuelle Beratung sinnvoll sein.

Schnell-Check: Was betrifft mich?

Beantworten Sie diese Fragen kurz – und springen Sie dann direkt zum passenden Detailartikel:

1) Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung/Erwerb?

→ Dann ist Spekulationssteuer ein Thema, das Sie prüfen sollten.

Weiterlesen: Spekulationssteuer

2) Wurde die Immobilie selbst bewohnt (Eigennutzung)?

→ Das kann für die Steuerfrage entscheidend sein.

Weiterlesen: Spekulationssteuer

3) Gibt es einen laufenden Kredit, der vorzeitig abgelöst werden muss?

→ Dann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant sein.

Weiterlesen: Vorfälligkeitsentschädigung

4) Verkaufen Sie mit Makler – und es geht um Wohnung oder Einfamilienhaus?

→ Dann sind Regeln zur Maklerkosten-Vereinbarung besonders wichtig.

Weiterlesen: Maklerprovision

5) Sind Grundschulden/Belastungen im Grundbuch eingetragen?

→ Dann ist "Lastenfreistellung" (Ablösung/Löschung) organisatorisch und kostenseitig relevant.

Weiterlesen: Notartermin & Kaufvertrag

6) Ist der Verkauf zeitkritisch (z. B. Scheidung, Erbfall, Pflegefall)?

→ Dann lohnt sich ein besonders sauberer Blick auf Netto-Erlös, Kredit und Timing.

Weiterlesen: Scheidung · Erbfall

Kostenblöcke: Womit Verkäufer rechnen sollten

Nicht jede Immobilie und nicht jede Situation ist gleich. In der Praxis lassen sich die Themen aber gut in fünf Blöcke ordnen:

1) Vermittlung & Vermarktung

Typische Themen:

  • Maklerleistung / Provision (wenn Makler beauftragt ist)
  • ggf. Vermarktungsaufbereitung (Fotos, Grundrisse, Exposé – je nach Modell)

Weiterlesen: Maklerprovision · Kosten beim Immobilienverkauf

2) Notar, Vertrag, Grundbuch (Transaktionskosten)

Ein Immobilienverkauf läuft in Deutschland über einen Notartermin und einen notariellen Kaufvertrag. Damit sind regelmäßig Kosten rund um Beurkundung, Abwicklung und Grundbuch verbunden.

Wichtige Praxis-Hinweise:

  • Wer welche Kosten „trägt", steht häufig im Vertrag.
  • Unabhängig davon gibt es gesetzliche Regeln, wer gegenüber dem Notar als Kostenschuldner haftet.

Weiterlesen: Notartermin & Kaufvertrag · Kosten beim Immobilienverkauf

3) Kredit & Ablösung (wenn finanziert)

Wenn ein Darlehen auf der Immobilie liegt, beeinflusst das den Netto-Erlös direkt.

Typische Themen:

  • Restschuld / Ablösung am Verkaufstag
  • Vorfälligkeitsentschädigung (je nach Vertrag und Zeitpunkt)
  • Abstimmung mit Bank/Notar zur Lastenfreistellung

Weiterlesen: Vorfälligkeitsentschädigung

4) Objekt-spezifische Kosten (variieren stark)

Beispiele:

  • Energieausweis (falls erforderlich)
  • kleinere Maßnahmen zur Verkaufbarkeit (nicht übertreiben)
  • Entrümpelung/Umzug, ggf. Gutachten in Streitfällen

Weiterlesen: Energieausweis · Renovieren vor Verkauf

5) Steuern (für Verkäufer meist: Spekulationssteuer)

Steuern sind nicht bei jedem Verkauf ein Thema – aber wenn sie relevant sind, können sie den Netto-Erlös deutlich beeinflussen.

Weiterlesen: Spekulationssteuer

Steuern: Was Verkäufer wissen sollten

Spekulationssteuer (private Veräußerungsgeschäfte)

Für viele private Verkäufer ist das die wichtigste Steuerfrage. Ob sie anfällt, hängt vor allem davon ab,

  • wie lange die Immobilie gehalten wurde und
  • ob sie selbst genutzt wurde.

Weiterlesen: Spekulationssteuer

Grunderwerbsteuer (kurz eingeordnet)

Beim Immobilienkauf gibt es Grunderwerbsteuer. Auch wenn die praktische Abwicklung in den meisten Fällen klar geregelt wird, ist es hilfreich zu wissen: Das Gesetz definiert, wer als Steuerschuldner gilt.

Wenn Sie hier Unsicherheit haben (z. B. Sonderkonstellationen), klären Sie das frühzeitig im Rahmen der Vertragsgestaltung/Steuerberatung.

(Hinweis: Das Detail-Thema ist bewusst nicht Kern dieses Hubs – der Fokus liegt auf den Verkäufer-Themen Spekulationssteuer, Kredit & Verkaufskosten.)

Weiterlesen: Kosten beim Immobilienverkauf

Netto-Erlös: So denken Sie in 3 Schritten

Wenn Sie Klarheit brauchen, hilft diese einfache Denkweise:

Netto-Erlös ≈ Verkaufspreis – Restschuld – Verkaufskosten – (ggf.) Steuern

Schritt 1: Restschuld & Ablöse klären

  • Welche Restschuld besteht?
  • Ist eine Ablösung vor Zinsbindungende nötig?
  • Droht Vorfälligkeitsentschädigung?

→ Vorfälligkeitsentschädigung

Schritt 2: Verkaufskosten strukturieren

  • Welche Kosten fallen sicher an?
  • Welche hängen von Vermarktungsweg/Objekt ab?
  • Was ist „nice to have" und was bringt wenig?

→ Kosten beim Immobilienverkauf

Schritt 3: Steuerfrage prüfen (wenn relevant)

  • Haltefrist/Eigennutzung – ja oder nein?

→ Spekulationssteuer

Typische Stolpersteine

Diese Fehler sehen Verkäufer immer wieder – und sie kosten fast immer Zeit oder Geld:

  • Kredit-Thema wird zu spät geprüft (Vorfälligkeit/Lastenfreistellung/Timing).
  • Steuerfrage wird erst nach dem Notartermin „gefunden" (Spekulationssteuer).
  • Kosten werden im Kopf „zu klein" gerechnet (Netto-Erlös am Ende überraschend).
  • Maklerkosten/Absprachen sind unklar (wer beauftragt wen? wer trägt was?).
  • Unterlagen fehlen und verzögern (Energieausweis, Grundbuch, WEG-Unterlagen bei Wohnung).

FAQ: Häufige Fragen zu Kosten & Steuern

Das hängt stark vom Objekt, Vermarktungsweg und Vertrag ab. Verkäufer-Themen sind häufig z. B. Kreditablösung (inkl. möglicher Vorfälligkeit), bestimmte Unterlagen/Aufbereitung und – je nach Beauftragung – Maklerkosten. Eine klare Übersicht finden Sie hier: Kosten beim Immobilienverkauf

Die Gebühren orientieren sich an gesetzlichen Regeln (GNotKG). Wer die Kosten trägt/übernimmt, wird im Vertrag geregelt – rechtlich gibt es aber Regeln zur Kostenhaftung.

Das hängt im Kern von Haltefrist und Eigennutzung ab. Am schnellsten finden Sie die Antwort hier: Spekulationssteuer

Kurz gesagt: Eigennutzung kann zu einer Steuerbefreiung führen. Details und typische Fälle (z. B. Umzug, Trennung, Zweitwohnung) gehören in den Detailartikel: Spekulationssteuer

Oft dann, wenn ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt/abgelöst wird. Ob und wie stark, hängt vom Vertrag ab. Überblick: Vorfälligkeitsentschädigung

Das hängt von Beauftragung und Konstellation ab. Für Kaufverträge über Wohnung oder Einfamilienhaus mit Verbraucherbeteiligung gibt es spezielle Regeln zur Vereinbarung/Verteilung. Einordnung: Maklerprovision

Das Gesetz definiert Steuerschuldner; in der Praxis wird die Tragung im Vertrag geregelt. Wenn Sie Sonderfälle haben, klären Sie es frühzeitig im Rahmen der Vertragsgestaltung/Steuerberatung.

Weiterführende Ratgeber (die hier am besten passen)

Kosten beim Immobilienverkauf: Überblick

Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf – und wer zahlt was?

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Wann fällt Spekulationssteuer an? Haltefrist, Eigennutzung und typische Fälle.

Vorfälligkeitsentschädigung: Immobilie verkaufen trotz Kredit

Haus verkaufen trotz laufendem Kredit? So funktioniert die Vorfälligkeitsentschädigung.

Maklerprovision: wer zahlt was?

Regeln zur Maklerkosten-Vereinbarung bei Wohnung oder Einfamilienhaus.

Notartermin & Kaufvertrag: was Verkäufer wissen müssen

Welche Punkte im Kaufvertrag häufig wichtig sind und wie Sie sich sinnvoll vorbereiten.

Energieausweis beim Immobilienverkauf

Welche Art, wann relevant und wie Sie ihn rechtzeitig organisieren.

Tipp: Zur Gesamtübersicht aller Themen: /ratgeber/

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Nächste Schritte

Option A: Erst Klarheit gewinnen

Option B: Konkrete Unterstützung

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