Kosten beim Immobilienverkauf: Was Verkäufer wirklich zahlen

Notar & Grundbuch für den Kaufvertrag zahlt in der Praxis häufig überwiegend die Käuferseite – im Vertrag kann es aber anders vereinbart werden.

Verkäufer zahlen typischerweise vor allem für Dinge, die in ihrem Interesse liegen: z. B. Löschung der Grundschuld, Energieausweis, ggf. Maklerprovision.

Wenn ein Kredit läuft, kann beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden.

Planen Sie immer vom Kaufpreis zum Nettoerlös (Kaufpreis minus Kosten minus Restschuld minus ggf. Vorfälligkeit/Steuern).

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, entstehen verschiedene Kosten. Manche sind Pflicht, andere optional. Manche zahlen Sie direkt, andere werden vom Verkaufserlös abgezogen. Entscheidend ist, dass Sie alle Kosten im Blick haben, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen – sonst kann es zu einer unangenehmen Überraschung kommen, wenn Sie den Nettoerlös berechnen.

Die wichtigsten Kostenpositionen für Verkäufer sind: Maklerprovision (wenn Sie einen Makler beauftragen), Energieausweis (Pflicht), Grundschuld-Löschung (wenn eine Grundschuld eingetragen ist), Vorfälligkeitsentschädigung (wenn ein Kredit vorzeitig abgelöst wird), sowie kleinere Kosten für Unterlagen und Organisation. Im folgenden Abschnitt gehen wir auf jede Position im Detail ein.

Der Kauf einer Immobilie läuft praktisch immer über den Notar. Die Beurkundung ist beim Grundstückskaufvertrag grundsätzlich erforderlich – das ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht umgangen werden. Der Notar prüft den Vertrag, erklärt die rechtlichen Konsequenzen und stellt sicher, dass beide Parteien verstehen, was sie unterschreiben.

In der Praxis gilt häufig:

• Käufer tragen den überwiegenden Teil der Notar- und Grundbuchkosten rund um Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Das liegt daran, dass der Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung primär im Interesse des Käufers sind – er wird neuer Eigentümer und braucht die notarielle Beurkundung für die Finanzierung.
• Verkäufer zahlen typischerweise nur dann Notar-/Grundbuchkosten, wenn es um Vorgänge im eigenen Interesse geht (z. B. Löschung eigener Belastungen). Das ist logisch: Wenn Sie eine Grundschuld löschen lassen, ist das in Ihrem Interesse, nicht im Interesse des Käufers.

Orientierung (Faustformel): Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen häufig grob in der Größenordnung von rund 2 % des Kaufpreises (als Käufer-Nebenkosten – je nach Fall). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das etwa 8.000 Euro. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen, nicht vom Verkäufer.

Wichtig zu wissen: Die Kostenverteilung kann im Kaufvertrag abweichend geregelt werden. Wenn Sie als Verkäufer einen sehr hohen Verkaufspreis erzielen oder wenn der Käufer knapp bei Kasse ist, kann es sein, dass Sie sich an den Notar- und Grundbuchkosten beteiligen müssen. Deshalb ist es sinnvoll, diese Frage frühzeitig zu klären.

→ Vertiefung (falls vorhanden): Notartermin & Kaufvertrag: was Verkäufer wissen müssen

Für Verkäufer ist ein Energieausweis in der Regel Pflicht. Bestimmte Kennwerte müssen bereits in Immobilienanzeigen genannt werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht umgangen werden. Wenn Sie ohne Energieausweis inserieren, riskieren Sie Bußgelder und können den Verkauf verzögern.

Was Sie praktisch einplanen sollten:

• Energieausweis rechtzeitig organisieren (sonst Verzögerung bei Vermarktung). Der Energieausweis muss vor der Vermarktung vorliegen, nicht erst kurz vor dem Notartermin. Wenn Sie ihn zu spät organisieren, kann das den Verkaufsprozess erheblich verzögern.
• Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis ist oft günstiger, Bedarfsausweis ist aufwendiger (je nach Gebäude/Regeln). Welcher Ausweis erforderlich ist, hängt vom Gebäude ab. Bei älteren Gebäuden oder bei bestimmten Gebäudetypen kann ein Bedarfsausweis erforderlich sein, der teurer ist als ein Verbrauchsausweis.

Die Kosten für einen Energieausweis liegen typischerweise zwischen 100 und 500 Euro, je nach Art des Ausweises und Anbieter. Das ist vergleichsweise wenig, aber es ist eine Pflichtkostenposition, die Sie einplanen sollten. Wenn Sie den Energieausweis nicht rechtzeitig organisieren, kann das den Verkaufsprozess verzögern, weil Käufer und Banken ihn für die Finanzierung benötigen.

→ Vertiefung (falls vorhanden): Energieausweis beim Immobilienverkauf

„Kosten" und „Steuern" sind nicht dasselbe – aber beides beeinflusst den Nettoerlös. Kosten sind direkte Ausgaben, die beim Verkauf entstehen (Notar, Makler, Energieausweis). Steuern sind Abgaben an den Staat, die auf den Verkaufserlös oder den Gewinn anfallen können.

Wenn Sie nicht selbst genutzt haben oder Fristen relevant sind, kann eine Steuerfrage (z. B. Spekulationssteuer) eine Rolle spielen. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkaufen und sie nicht selbst genutzt haben. Die genauen Regeln sind komplex und hängen von vielen Faktoren ab – zum Beispiel von der Haltedauer, der Nutzung, dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie prüfen, ob Steuern anfallen. Die Spekulationssteuer kann den Nettoerlös erheblich reduzieren – bei einem Gewinn von 50.000 Euro können es leicht 15.000–20.000 Euro sein. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig zu klären, ob Steuern relevant sind, und gegebenenfalls einen Steuerberater zu konsultieren.

→ Vertiefung (falls vorhanden): Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Kosten reduzieren ist sinnvoll – aber nicht um jeden Preis. Wenn Sie zu sehr sparen, kann das den Verkauf verzögern oder den Verkaufspreis reduzieren. Deshalb ist es wichtig, die richtige Balance zu finden: Kosten reduzieren, wo es möglich ist, aber nicht an den falschen Stellen sparen.

• Unterlagen früh sammeln: Das verhindert Verzögerungen, Nachforderungen und Absprünge. Wenn wichtige Unterlagen fehlen, kann der Verkaufsprozess erheblich verzögert werden. Käufer und Banken brauchen diese Dokumente für ihre Entscheidung und Finanzierung. Wenn Sie sie nicht rechtzeitig bereitstellen, riskieren Sie, dass Interessenten abspringen oder dass der Verkauf sich um Wochen verzögert.
• Grundschuld/Lasten früh klären: Zeit ist hier oft der „teure" Faktor. Wenn Sie die Grundschuld-Löschung nicht rechtzeitig organisieren, kann das den Notartermin verzögern. Das kostet nicht nur Zeit, sondern kann auch dazu führen, dass Käufer abspringen, weil sie nicht warten wollen. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig mit der Bank zu sprechen und die Löschung zu organisieren.
• Maklervertrag sauber prüfen: Klarheit zu Leistung, Laufzeit, Provision und Verteilung. Ein Maklervertrag kann komplex sein, und viele Verkäufer unterschreiben, ohne genau zu verstehen, was sie unterschreiben. Deshalb ist es wichtig, den Vertrag genau zu prüfen und zu klären, welche Leistungen der Makler übernimmt, welche Provision fällig wird und wie sie verteilt wird. Das kann später viel Geld sparen.
• Energieausweis nicht auf den letzten Drücker: Oft ein einfacher, aber typischer Engpass. Der Energieausweis ist Pflicht, und wenn Sie ihn nicht rechtzeitig organisieren, kann das den Verkaufsprozess verzögern. Die Kosten sind vergleichsweise gering (100–500 Euro), aber die Verzögerung kann teuer werden, wenn Käufer abspringen oder der Notartermin verschoben werden muss.
• Keine „Panik-Renovierungen": Kleine, sinnvolle Maßnahmen können helfen – aber nicht alles amortisiert sich. Viele Verkäufer investieren zu viel in Renovierungen, ohne zu prüfen, ob sich das wirklich lohnt. Eine professionelle Bewertung kann helfen, zu verstehen, welche Investitionen wirklich sinnvoll sind und welche nicht.