Immobilienverkauf Ablauf: Schritt für Schritt von Vorbereitung bis Übergabe
Der Immobilienverkauf Ablauf in Deutschland folgt klaren Phasen: von der ersten Zielsetzung über Unterlagensammlung, Preisfindung und Vermarktung bis zum Notartermin und der finalen Übergabe. In diesem Ratgeber erklären wir jeden Schritt verständlich – mit Praxis-Tipps, Checklisten und Hinweisen auf typische Stolpersteine.
3–9 Monate
Typische Dauer eines Immobilienverkaufs – abhängig von Objekt, Preis und Marktlage.
10–15 Schritte
Von der Vorbereitung bis zur Übergabe – strukturiert und planbar, wenn Sie die Phasen kennen.
Gute Vorbereitung
Spart Zeit und vermeidet Verzögerungen – Unterlagen früh sammeln ist entscheidend.
Phase 1: Ziele klären und Strategie festlegen
Bevor Sie mit dem Immobilienverkauf Ablauf starten, sollten Sie sich über Ihre Ziele und den gewünschten Verkaufsweg klar werden.
Der Immobilienverkauf Ablauf beginnt nicht mit dem ersten Inserat, sondern mit der Klärung Ihrer Ziele. Warum verkaufen Sie? Welchen Zeitrahmen haben Sie? Wie wichtig ist Ihnen ein hoher Preis versus eine schnelle Abwicklung? Diese Fragen beeinflussen Ihre Strategie und damit den gesamten Verkaufsprozess.
Privat verkaufen oder Makler beauftragen? Beide Wege haben Vor- und Nachteile. Privatverkauf spart die Maklerprovision (3–7% des Kaufpreises), erfordert aber mehr Zeit für Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen. Ein Makler übernimmt diese Aufgaben, kostet aber entsprechend. Entscheidend ist: Beide Wege führen zum Ziel, wenn Sie die Schritte kennen und strukturiert vorgehen.
Zeitplan definieren. Ein realistischer Zeitplan hilft, den Immobilienverkauf Ablauf planbar zu machen. Typischerweise dauert ein Verkauf zwischen 3 und 9 Monaten – abhängig von Objekt, Preisstrategie, Marktlage und Unterlagenlage. Wenn Sie einen festen Termin brauchen (Umzug, Erbfall, Scheidung), sollten Sie entsprechend früher starten und Puffer einplanen.
Tipp: Schreiben Sie Ihre Ziele und den Zeitplan auf. Das hilft, in Verhandlungen oder bei Entscheidungen fokussiert zu bleiben.
Phase 2: Unterlagen sammeln – die Basis für einen reibungslosen Ablauf
Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen im Immobilienverkauf Ablauf. Sammeln Sie die Dokumente frühzeitig.
Ein reibungsloser Immobilienverkauf Ablauf hängt maßgeblich davon ab, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen. Interessenten und später der Käufer benötigen diese Dokumente für ihre Entscheidung und Finanzierung. Fehlen wichtige Papiere, verzögert sich der Prozess – manchmal um Wochen.
Pflichtunterlagen für alle Immobilien: Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate), Grundriss, Energieausweis (bei Verkauf Pflicht), letzte Nebenkostenabrechnung, Nachweise über Eigentum (Kaufvertrag, Erbschein, Schenkungsvertrag). Diese Dokumente sollten Sie zu Beginn des Verkaufsprozesses bereithalten.
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, aktuelle Wohngeldabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (mindestens 2–3 Jahre), Hausordnung, Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen geben Käufern Einblick in die Hausgemeinschaft, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen.
Bei vermieteten Objekten: Mietverträge (aktuell), Mietnachweise (letzte 12 Monate), Kündigungsschutz-Informationen, Mieterhöhungsgeschichte. Käufer prüfen diese Unterlagen, um Mieteinnahmen und Mietverhältnisse zu bewerten.
Bei Erbfall oder Sonderrechten: Erbschein, Testamentsvollstreckerzeugnis, Nachweise über Wohnrecht oder Nießbrauch, Vollmachten. Diese Dokumente klären Eigentumsverhältnisse und mögliche Einschränkungen.
Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf
Pflichtunterlagen (alle Immobilien):
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Grundriss
- Energieausweis
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Eigentumsnachweis
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
- Teilungserklärung
- Wohngeldabrechnung
- Protokolle Eigentümerversammlung
- Hausordnung
- Wirtschaftsplan
Bei vermieteten Objekten:
- Mietverträge
- Mietnachweise (12 Monate)
- Mieterhöhungsgeschichte
Bei Erbfall/Sonderrechten:
- Erbschein
- Vollmachten
- Nachweise Wohnrecht/Nießbrauch
Praxis: Sammeln Sie die Unterlagen bereits in der Vorbereitungsphase. Viele Dokumente müssen bei Behörden oder Verwaltungen angefordert werden und können 2–4 Wochen dauern. Wenn Sie parallel zur Vermarktung noch Unterlagen nachreichen müssen, verzögert das den Immobilienverkauf Ablauf unnötig.
Phase 3: Preisfindung – realistisch statt zu optimistisch
Der Angebotspreis ist einer der größten Hebel im Immobilienverkauf Ablauf. Er beeinflusst Nachfrage, Verhandlungsdauer und Erfolg.
Die Preisfindung ist eine der wichtigsten Phasen im Immobilienverkauf Ablauf. Ein zu hoher Preis führt zu langen Vermarktungszeiten und wenig Interesse. Ein zu niedriger Preis lässt Geld auf dem Tisch. Der richtige Preis liegt dazwischen – und orientiert sich am Markt, nicht an Wunschvorstellungen.
Marktvergleich als Basis. Schauen Sie sich vergleichbare Objekte in Ihrer Region an: Was wurde kürzlich verkauft? Welche Preise werden aktuell verlangt? Online-Portale, Maklerauskünfte und Gutachten geben Orientierung. Wichtig: Vergleichen Sie wirklich vergleichbare Objekte – ähnliche Lage, Größe, Zustand, Ausstattung.
Zustand realistisch einschätzen. Der Zustand Ihrer Immobilie beeinflusst den Preis deutlich. Renovierungsbedürftige Objekte erzielen weniger als modernisierte. Energetische Qualität, Ausstattung, Parkplätze, Balkon oder Terrasse – all das fließt in die Bewertung ein. Seien Sie ehrlich mit sich selbst: Was ist wirklich gut, was müsste gemacht werden?
Typische Fehler bei der Preisfindung. Viele Verkäufer orientieren sich an den höchsten Preisen, die sie online sehen – ohne zu prüfen, ob diese Objekte tatsächlich verkauft wurden. Andere rechnen ihre Investitionen 1:1 auf den Verkaufspreis drauf, obwohl Käufer das nicht zahlen. Wieder andere ignorieren den Zustand oder energetische Mängel. Realistische Preisfindung bedeutet: Marktlage, Zustand und Nachfrage zusammen betrachten.
Achtung: Ein zu hoher Startpreis kann den Immobilienverkauf Ablauf deutlich verlängern. Wenn die Immobilie monatelang nicht verkauft wird, entstehen Kosten (Zinsen, Nebenkosten) und der Preis muss später oft dennoch reduziert werden – dann mit dem Stigma „lange am Markt".
Preisstrategie: Festpreis oder Verhandlungsspielraum? Beide Ansätze funktionieren. Ein Festpreis signalisiert Klarheit und kann schneller zu einem Verkauf führen. Ein Preis mit Verhandlungsspielraum (z. B. „Verhandlungsbasis") lässt Raum für Verhandlungen, kann aber auch zu niedrigeren Endpreisen führen. Entscheiden Sie je nach Marktlage und Ihrem Ziel: Schnelligkeit oder maximaler Preis.
Phase 4: Objekt vorbereiten – kleine Maßnahmen mit großer Wirkung
Bevor Sie mit der Vermarktung starten, sollten Sie Ihr Objekt verkaufsbereit machen. Das erleichtert den Immobilienverkauf Ablauf deutlich.
Die Vorbereitung des Objekts ist ein wichtiger Schritt im Immobilienverkauf Ablauf. Sie müssen nicht renovieren, aber kleine Maßnahmen können den Verkauf erleichtern und den Preis positiv beeinflussen.
Aufräumen und entrümpeln. Eine aufgeräumte, saubere Immobilie wirkt gepflegt und wertvoller. Räumen Sie persönliche Gegenstände weg, reduzieren Sie Möbel, sorgen Sie für Ordnung. Das hilft Interessenten, sich die Räume vorzustellen und lenkt nicht von der Immobilie ab.
Kleine Reparaturen. Defekte Lampen, tropfende Wasserhähne, lose Türgriffe – solche kleinen Mängel wirken schnell wie größere Probleme. Beheben Sie offensichtliche Defekte, bevor Sie Besichtigungen durchführen. Das zeigt Sorgfalt und vermeidet Fragen nach dem Gesamtzustand.
Professionelle Fotos. Die meisten Interessenten sehen Ihre Immobilie zuerst online. Gute Fotos sind entscheidend für die erste Aufmerksamkeit. Professionelle Immobilienfotografie lohnt sich – schlechte Handyfotos schrecken ab, gute Fotos ziehen Interessenten an. Planen Sie die Fotos bei gutem Licht, räumen Sie vorher auf, zeigen Sie die besten Räume.
Tipp: Größere Renovierungen lohnen sich selten, da Sie die Kosten oft nicht vollständig im Verkaufspreis wiederbekommen. Konzentrieren Sie sich auf Aufräumen, kleine Reparaturen und gute Präsentation.
Phase 5: Exposé erstellen und Inserat schalten
Ein gutes Exposé ist die Basis für erfolgreiche Vermarktung im Immobilienverkauf Ablauf. Es informiert Interessenten und filtert unpassende Anfragen.
Das Exposé ist das zentrale Marketinginstrument im Immobilienverkauf Ablauf. Es informiert Interessenten über Ihr Objekt und hilft, passende Käufer anzuziehen. Ein gutes Exposé spart Zeit, weil es viele Fragen bereits beantwortet und unpassende Interessenten früh filtert.
Was gehört ins Exposé? Objektbeschreibung (Lage, Größe, Zimmer, Ausstattung), Grundrisse, professionelle Fotos, Energieausweis-Angaben, Preis, Kontaktdaten. Wichtig: Seien Sie ehrlich und vollständig. Fehlende Informationen führen zu Rückfragen und können Misstrauen erzeugen.
Energieausweis im Verkauf. Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf Pflicht und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Er zeigt die energetische Qualität der Immobilie und beeinflusst die Bewertung. Es gibt zwei Arten: Verbrauchsausweis (basierend auf tatsächlichem Verbrauch) und Bedarfsausweis (basierend auf technischen Daten). Für ältere Gebäude ist oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Planen Sie frühzeitig, den Energieausweis erstellen zu lassen – das kann 2–4 Wochen dauern.
Wo inserieren? Die wichtigsten Portale sind ImmobilienScout24, Immowelt und eBay Kleinanzeigen. Bei Maklerverkauf übernimmt der Makler die Vermarktung. Bei Privatverkauf sollten Sie auf mehreren Portalen inserieren, um Reichweite zu schaffen. Kosten variieren, oft gibt es Pakete für mehrere Monate.
Praxis: Ein gutes Exposé beantwortet die wichtigsten Fragen bereits im Text: Wie viele Zimmer? Welche Ausstattung? Welche Lage? Welche Besonderheiten? Wenn Interessenten diese Informationen nicht finden, rufen sie an oder schreiben – das kostet Sie Zeit. Vollständige Informationen im Exposé beschleunigen den Immobilienverkauf Ablauf.
Phase 6: Anfragen managen und Interessenten vorqualifizieren
Nicht jede Anfrage führt zu einem Verkauf. Im Immobilienverkauf Ablauf ist es wichtig, Interessenten früh zu qualifizieren, um Zeit zu sparen.
Sobald Ihr Inserat online ist, kommen Anfragen. Im Immobilienverkauf Ablauf ist es wichtig, diese Anfragen strukturiert zu managen und Interessenten früh zu qualifizieren. Nicht jeder, der anfragt, ist ein ernsthafter Käufer – und nicht jeder ernsthafte Käufer passt zu Ihrem Objekt.
Erste Vorqualifikation per E-Mail oder Telefon. Bevor Sie Besichtigungstermine vereinbaren, sollten Sie grundlegende Fragen klären: Welches Budget hat der Interessent? Wann wird der Kauf benötigt? Ist eine Finanzierung geplant? Passt das Objekt zu den Anforderungen? Diese Fragen helfen, unpassende Interessenten früh auszusortieren und Zeit zu sparen.
Finanzierung prüfen. Viele Verkäufe scheitern an der Finanzierung des Käufers. Deshalb sollten Sie früh nachfragen, ob eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt oder geplant ist. Käufer ohne Finanzierungszusage sind riskanter – sie können später absagen, wenn die Bank nicht mitmacht. Im Immobilienverkauf Ablauf ist es sinnvoll, Interessenten mit Finanzierungsbestätigung zu priorisieren.
Timing klären. Wann möchte der Interessent kaufen? Passt das zu Ihrem Zeitplan? Wenn Sie schnell verkaufen müssen, aber der Käufer erst in 12 Monaten kaufen kann, passt es nicht. Klären Sie das früh, um Enttäuschungen zu vermeiden.
Tipp: Führen Sie eine Liste mit allen Interessenten und deren Angaben (Budget, Timing, Finanzierung). Das hilft, den Überblick zu behalten und die passendsten Interessenten für Besichtigungen auszuwählen.
Phase 7: Besichtigungen professionell durchführen
Besichtigungen sind der entscheidende Moment im Immobilienverkauf Ablauf. Hier entscheidet sich, ob Interessenten zu Käufern werden.
Besichtigungen sind ein zentraler Schritt im Immobilienverkauf Ablauf. Hier sehen Interessenten Ihr Objekt zum ersten Mal persönlich. Eine professionelle Besichtigung erhöht die Chance auf ein Kaufangebot deutlich.
Besichtigung vorbereiten. Räumen Sie auf, sorgen Sie für gute Beleuchtung, lüften Sie. Legen Sie wichtige Unterlagen bereit (Grundriss, Energieausweis, Nebenkostenabrechnung). Planen Sie genug Zeit ein – eilige Besichtigungen wirken unprofessionell. Bei vermieteten Objekten klären Sie mit dem Mieter, wann Besichtigungen möglich sind.
Während der Besichtigung. Zeigen Sie alle Räume, auch weniger attraktive. Beantworten Sie Fragen ehrlich – versteckte Mängel kommen später ohnehin raus und können den Verkauf gefährden. Hören Sie zu: Was interessiert den Interessenten besonders? Was sind Bedenken? Diese Informationen helfen in späteren Verhandlungen.
Nach der Besichtigung. Fragen Sie nach Feedback: Wie hat es gefallen? Gibt es Interesse? Wann könnte eine Entscheidung fallen? Notieren Sie sich wichtige Punkte. Wenn mehrere Interessenten da waren, vergleichen Sie deren Interesse und Finanzierungssituation.
Achtung: Vereinbaren Sie Besichtigungen nur mit vorqualifizierten Interessenten. Zu viele Termine mit unpassenden Interessenten kosten Zeit und Energie, ohne dass ein Verkauf zustande kommt.
Phase 8: Verhandlung und Käuferauswahl
Im Immobilienverkauf Ablauf geht es nicht nur um den Preis. Sicherheit, Finanzierung und Timing sind genauso wichtig.
Wenn Interessenten nach der Besichtigung ein Kaufangebot machen, beginnt die Verhandlungsphase im Immobilienverkauf Ablauf. Hier geht es nicht nur um den Preis – auch Sicherheit, Finanzierung und Ablaufbedingungen sind wichtig.
Preisverhandlung. Die meisten Käufer machen ein Angebot unter dem Angebotspreis. Das ist normal. Entscheiden Sie vorher, wie viel Verhandlungsspielraum Sie haben und wo Ihre absolute Untergrenze liegt. Bleiben Sie sachlich und begründen Sie Ihren Preis (Lage, Zustand, Vergleichsobjekte). Zu große Zugeständnisse können Sie später bereuen.
Nicht nur Preis zählt. Ein höheres Angebot ist nicht automatisch das beste. Wichtiger sind: Ist die Finanzierung sicher? Passt das Timing? Gibt es Sonderwünsche, die Probleme machen? Ein etwas niedrigeres Angebot mit sicherer Finanzierung und passendem Timing ist oft besser als ein höheres Angebot mit Unsicherheiten.
Käuferauswahl. Wenn mehrere Interessenten Angebote machen, vergleichen Sie nicht nur den Preis. Berücksichtigen Sie: Finanzierungssicherheit, Timing, Sonderwünsche, Sympathie, Verbindlichkeit. Ein Käufer mit Finanzierungsbestätigung und klarem Zeitplan ist oft die bessere Wahl als der höchste Bieter mit unsicherer Finanzierung.
Tipp: Lassen Sie sich Finanzierungsbestätigungen zeigen, bevor Sie zusagen. Ein Kaufvertrag mit unsicherer Finanzierung kann später scheitern und Sie müssen wieder von vorne anfangen.
Phase 9: Notartermin und Kaufvertrag
Der Notartermin ist der rechtlich bindende Moment im Immobilienverkauf Ablauf. Hier wird der Kaufvertrag beurkundet.
Der Notartermin ist ein zentraler Meilenstein im Immobilienverkauf Ablauf. Hier wird der Kaufvertrag beurkundet und damit rechtlich bindend. Beide Parteien unterschreiben, der Käufer zahlt meist eine Anzahlung, und der Notar leitet die weiteren Schritte ein.
Was gehört in den Kaufvertrag? Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Mängelhaftung, Gewährleistung, Sondervereinbarungen. Der Notar erklärt alle Punkte und stellt sicher, dass beide Parteien verstehen, was sie unterschreiben. Wichtig: Lesen Sie den Vertrag vorher durch und klären Sie offene Fragen.
Warum Nebenabreden riskant sind. Manche Verkäufer und Käufer vereinbaren Dinge außerhalb des Notarvertrags (z. B. „Käufer übernimmt Renovierung"). Solche Nebenabreden sind oft nicht rechtlich bindend und können zu Streit führen. Wenn etwas wichtig ist, gehört es in den Notarvertrag. Alles andere ist riskant.
Was passiert beim Notartermin? Der Notar prüft die Identität beider Parteien, erklärt den Vertrag, klärt rechtliche Fragen, lässt beide Parteien unterschreiben. Der Käufer zahlt meist eine Anzahlung (typischerweise 10% des Kaufpreises). Anschließend wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, die den Käufer schützt.
Recht/Notar: Der Notar ist neutral und berät beide Parteien. Nutzen Sie die Gelegenheit, Fragen zu stellen. Der Notar erklärt auch, welche Kosten auf Sie zukommen und wie der weitere Ablauf aussieht.
Kosten beim Notartermin. Notarkosten und Grundbuchkosten werden typischerweise zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis (ca. 1–2% des Kaufpreises insgesamt, geteilt). Der Notar erklärt die genauen Kosten vor dem Termin.
Phase 10: Nach dem Notartermin – Vormerkung, Zahlung, Grundbuch
Nach dem Notartermin folgen wichtige Schritte im Immobilienverkauf Ablauf: Vormerkung, Fälligkeit, Zahlung und Grundbucheintragung.
Nach dem Notartermin ist der Immobilienverkauf Ablauf noch nicht abgeschlossen. Es folgen wichtige Schritte, die der Notar koordiniert: Vormerkung, Fälligkeit der Zahlung, Grundbucheintragung.
Vormerkung im Grundbuch. Unmittelbar nach dem Notartermin wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese schützt den Käufer: Sie verhindert, dass Sie die Immobilie noch an jemand anderen verkaufen oder belasten. Die Vormerkung bleibt bestehen, bis der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist.
Fälligkeit und Zahlung. Im Kaufvertrag ist geregelt, wann die Zahlung fällig ist. Typischerweise erfolgt die vollständige Zahlung bei der Übergabe, nachdem alle Bedingungen erfüllt sind (z. B. Räumung, Mängelfreiheit). Die Zahlung wird meist per Überweisung auf ein Notarandkonto geleistet, das der Notar verwaltet. So ist sichergestellt, dass Sie das Geld erhalten, sobald alle Bedingungen erfüllt sind.
Grundbucheintragung. Nach der Zahlung und Erfüllung aller Bedingungen wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das übernimmt der Notar. Die Vormerkung wird gelöscht, der Käufer wird Eigentümer. Dieser Schritt kann einige Wochen dauern, je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.
Was passiert mit laufenden Krediten? Wenn Sie noch einen Kredit auf die Immobilie haben, wird dieser bei der Zahlung getilgt. Oft spielt die Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle – eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn Kredite vorzeitig zurückgezahlt werden. Klären Sie das frühzeitig mit Ihrer Bank, um keine Überraschungen zu erleben.
Phase 11: Übergabe und Nachbereitung
Die Übergabe ist der letzte große Schritt im Immobilienverkauf Ablauf. Hier übergeben Sie die Immobilie an den neuen Eigentümer.
Die Übergabe ist der finale Schritt im Immobilienverkauf Ablauf. Hier übergeben Sie die Immobilie an den neuen Eigentümer, dokumentieren den Zustand und klären alle organisatorischen Details.
Übergabeprotokoll erstellen. Bei der Übergabe sollten Sie ein Protokoll erstellen, das den Zustand der Immobilie dokumentiert. Das schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten. Dokumentieren Sie: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung), Zustand der Räume, übergebene Schlüssel, eventuelle Mängel oder Vereinbarungen.
Zählerstände dokumentieren. Wichtig im Immobilienverkauf Ablauf: Dokumentieren Sie alle Zählerstände genau (Strom, Gas, Wasser, Heizung). Fotografieren Sie die Zähler. Diese Werte werden für die Abrechnung mit Versorgern benötigt. Fehlerhafte Zählerstände können später zu Problemen führen.
Schlüssel übergeben. Übergeben Sie alle Schlüssel: Haustür, Wohnungstür, Keller, Garage, Briefkasten. Prüfen Sie, ob alle Schlüssel funktionieren. Notieren Sie im Protokoll, welche Schlüssel übergeben wurden.
Versorgerwechsel klären. Kündigen Sie Ihre Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser) zum Übergabetermin. Der neue Eigentümer schließt neue Verträge ab. Informieren Sie die Versorger rechtzeitig, damit keine Doppelzahlungen entstehen.
Hausverwaltung informieren. Bei Eigentumswohnungen müssen Sie die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren. Das ist wichtig für zukünftige Abrechnungen und Kommunikation. Geben Sie die Kontaktdaten des neuen Eigentümers weiter.
Checkliste: Übergabe Immobilie
Tipp: Erstellen Sie das Übergabeprotokoll gemeinsam mit dem Käufer und lassen Sie beide Parteien unterschreiben. Das schützt vor späteren Streitigkeiten über den Zustand oder übergebene Gegenstände.
Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf – Überblick
Als Verkäufer entstehen Ihnen verschiedene Kosten im Immobilienverkauf Ablauf. Hier ein Überblick über die wichtigsten Posten.
Im Immobilienverkauf Ablauf entstehen verschiedene Kosten. Als Verkäufer sollten Sie diese kennen, um den Nettoerlös realistisch einzuschätzen.
Maklerprovision. Wenn Sie einen Makler beauftragen, zahlen Sie eine Provision von typischerweise 3–7% des Kaufpreises. Diese wird meist zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, kann aber auch vollständig vom Verkäufer getragen werden – je nach Vereinbarung. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro bedeutet das 9.000–21.000 Euro Maklerprovision. Ohne Makler sparen Sie diese Kosten.
Notarkosten und Grundbuchkosten. Diese werden typischerweise zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und liegt bei etwa 1–2% des Kaufpreises insgesamt (geteilt = 0,5–1% für Sie). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 1.500–3.000 Euro für Sie.
Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Sie noch einen Kredit auf die Immobilie haben, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen. Die Höhe hängt von Zinssatz, Restlaufzeit und Kreditvertrag ab. Klären Sie das frühzeitig mit Ihrer Bank.
Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkaufen und diese nicht selbst genutzt haben. Es gibt jedoch Ausnahmen: Selbst genutzte Immobilien sind grundsätzlich steuerfrei, auch wenn Sie innerhalb von 10 Jahren verkauft werden. Bei vermieteten Objekten oder Kapitalanlagen kann die Steuer anfallen. Die genauen Regeln sind komplex und hängen von Einzelfall ab. Wir empfehlen, bei Unsicherheit einen Steuerberater zu konsultieren.
Recht/Steuer: Die Informationen zu Steuern sind allgemeine Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Bei Fragen zur Spekulationssteuer oder anderen steuerlichen Themen empfehlen wir, einen Steuerberater zu konsultieren, da die Regeln komplex sind und von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich sein können.
Weitere mögliche Kosten. Energieausweis (ca. 100–300 Euro), Grundbuchauszug (ca. 20–30 Euro), eventuell Gutachten oder Reparaturen vor Verkauf. Diese Kosten sind meist überschaubar, sollten aber eingeplant werden.
Häufige Fehler im Immobilienverkauf Ablauf – und wie Sie sie vermeiden
Manche Fehler verzögern den Immobilienverkauf Ablauf deutlich oder kosten Geld. Hier die häufigsten Stolpersteine.
Im Immobilienverkauf Ablauf passieren immer wieder ähnliche Fehler, die Verzögerungen verursachen oder Geld kosten. Wenn Sie diese kennen, können Sie sie vermeiden.
Zu hoher Startpreis. Viele Verkäufer starten mit einem zu optimistischen Preis, der deutlich über dem Marktwert liegt. Das führt zu langen Vermarktungszeiten, wenig Interesse und am Ende muss der Preis dennoch reduziert werden – dann mit dem Stigma „lange am Markt". Besser: Realistisch starten, dann verkauft es sich schneller.
Unterlagen zu spät sammeln. Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Verzögerungsgründe im Immobilienverkauf Ablauf. Wenn Interessenten Unterlagen brauchen, aber Sie müssen sie erst anfordern, verzögert das den Prozess um Wochen. Sammeln Sie die wichtigsten Dokumente frühzeitig.
Mängel verschweigen. Manche Verkäufer hoffen, Mängel zu verstecken. Das ist riskant: Wenn Mängel später auffallen, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Besser: Relevante Mängel transparent kommunizieren, dann gibt es keine bösen Überraschungen.
Finanzierung nicht prüfen. Wenn Sie einem Käufer ohne Finanzierungsbestätigung zusagen, riskieren Sie, dass der Verkauf später scheitert. Dann müssen Sie wieder von vorne anfangen. Prüfen Sie die Finanzierungssicherheit vor dem Notartermin.
Nebenabreden außerhalb des Vertrags. Vereinbarungen, die nicht im Notarvertrag stehen, sind oft nicht rechtlich bindend. Wenn etwas wichtig ist, gehört es in den Vertrag. Alles andere kann später zu Streit führen.
Übergabe unvorbereitet. Wenn Sie bei der Übergabe Zählerstände nicht dokumentieren oder wichtige Details vergessen, kann das später zu Problemen führen. Bereiten Sie die Übergabe sorgfältig vor und dokumentieren Sie alles.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf Ablauf
Typischerweise dauert ein Immobilienverkauf in Deutschland zwischen 3 und 9 Monaten. Die Dauer hängt stark von Objekt, Preisstrategie, Marktlage und Unterlagenlage ab. Schnell geht es, wenn alle Unterlagen vorliegen, der Preis realistisch ist und Interessenten schnell gefunden werden. Verzögerungen entstehen häufig durch fehlende Dokumente, Preisverhandlungen, Finanzierungsprüfungen der Käufer oder komplexe Grundbuchsituationen.
Die wichtigsten Unterlagen sind: Grundbuchauszug, Grundriss, Teilungserklärung (bei Wohnungen), Energieausweis, letzte Nebenkostenabrechnung, Bauunterlagen (falls vorhanden) und Nachweise über Eigentum. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge hinzu. Eine vollständige Checkliste finden Sie weiter unten im Artikel.
Nein, eine Renovierung ist nicht zwingend erforderlich. Viele Käufer kaufen auch renovierungsbedürftige Immobilien. Kleinere Maßnahmen wie Streichen, Aufräumen und professionelle Fotos können jedoch den Verkauf erleichtern und den Preis positiv beeinflussen. Größere Investitionen lohnen sich selten, da Sie die Kosten oft nicht vollständig im Verkaufspreis wiederbekommen.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Identität beider Parteien und klärt rechtliche Fragen. Sie unterschreiben den Vertrag, der Käufer zahlt meist eine Anzahlung. Anschließend wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, die den Käufer schützt. Die vollständige Zahlung erfolgt typischerweise bei der Übergabe, nachdem alle Bedingungen erfüllt sind.
Als Verkäufer tragen Sie typischerweise: Maklerprovision (falls Sie einen Makler beauftragen, 3-7% des Kaufpreises), Notarkosten (ca. 1-2% des Kaufpreises, geteilt mit Käufer), Grundbuchkosten (geteilt), Grunderwerbsteuer (zahlt der Käufer), eventuell Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit. Ohne Makler sparen Sie die Provision. Eine detaillierte Übersicht finden Sie weiter unten.
Ja, das ist möglich. Der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über (Kauf bricht nicht Miete). Sie müssen den Mieter nicht kündigen. Die Vermietung beeinflusst jedoch den Verkaufspreis, da Käufer die Mieteinnahmen und das Mietverhältnis in ihre Kalkulation einbeziehen. Bei langfristigen, zuverlässigen Mietern kann das sogar vorteilhaft sein.
Das ist ein häufiges Risiko. Deshalb sollten Sie vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers einfordern. Im Kaufvertrag können Sie eine Finanzierungsbedingung vereinbaren, die den Vertrag auflöst, wenn die Finanzierung scheitert. Alternativ können Sie auf eine Finanzierungsbestätigung als Bedingung verzichten, dann ist der Vertrag bindend – das ist risikoreicher, aber oft schneller.
Bei der Übergabe übergeben Sie die Schlüssel, dokumentieren Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), erstellen ein Übergabeprotokoll, klären Versorgerwechsel und informieren die Hausverwaltung (bei Wohnungen). Der Käufer erhält Zugang zur Immobilie, die Zahlung wird vollständig überwiesen. Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
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