Immobilie verkaufen im Pflegefall: Was Angehörige wissen sollten
Wenn ein Angehöriger ins Pflegeheim zieht oder zuhause nicht mehr wohnen kann, kommen viele Themen gleichzeitig zusammen: Pflege organisieren, finanzielle Fragen klären, Entscheidungen mit Geschwistern oder anderen Beteiligten abstimmen. Mittendrin steht oft die Immobilie – und die Frage: Müssen wir jetzt verkaufen?
Dieser Ratgeber soll Ihnen in einer belastenden Situation Orientierung geben. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, hilft Ihnen aber, die wichtigsten Fragen zu sortieren: Muss ein Verkauf wirklich sein, welche Alternativen gibt es, wer darf überhaupt entscheiden und welche Unterlagen brauchen Sie?
Die Inhalte sind bewusst ruhig, Schritt für Schritt aufgebaut und auf Angehörige zugeschnitten, die nicht täglich mit Immobilien zu tun haben.
Nicht jeder Pflegefall heißt Verkauf
Ein Pflegeheimaufenthalt bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie verkauft werden muss – ob es nötig oder sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.
Zuerst Struktur, dann Entscheidung
Klären Sie zuerst Situation, Entscheidungsbefugnisse und Unterlagen – dann Alternativen und Ablauf. Das nimmt Druck aus der Situation.
Professionelle Beratung einplanen
Rechtliche und steuerliche Einzelfragen (z. B. Sozialhilferegress, Schenkungen, Steuern) lassen sich nicht über einen Artikel klären – hier hilft individuelle Beratung.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
- Ein Verkauf im Pflegefall ist nicht automatisch Pflicht – ob er nötig ist, hängt von Einnahmen, Rücklagen, Pflegekosten und rechtlichen Rahmenbedingungen ab.
- Klären Sie zuerst: Wer ist Eigentümer, wer darf entscheiden (Vollmacht/Betreuung) und ob das Haus im Grundbuch belastet ist.
- Prüfen Sie Alternativen wie Vermietung, familieninterne Lösungen oder eine Zwischenfinanzierung – vor allem, wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll.
- Wenn verkauft werden soll, brauchen Sie eine realistische Wert-Spanne, einen groben Blick auf den Nettoerlös und einen klaren Zeitplan.
- Wer ohne geklärte Zuständigkeiten oder Unterlagen in den Verkauf geht, riskiert Verzögerungen, Streit und Notlösungen.
- Für rechtliche und steuerliche Einzelfragen ist individuelle Beratung (Notar, Fachanwalt, Steuerberatung) sinnvoll – dieser Ratgeber liefert nur Orientierung.
Schritt 1 – Situation klären
Bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Alternativen nachdenken, helfen ein paar einfache Fragen als Kompass. Sie bringen Ruhe in eine Situation, in der vieles gleichzeitig auf Sie einprasselt.
3 Fragen Quickcheck
- Pflegesituation: Bleibt die Person dauerhaft im Heim, oder ist die Rückkehr ins Haus bzw. in die Wohnung grundsätzlich denkbar?
- Eigentum & Entscheidung: Wer ist laut Grundbuch Eigentümer, gibt es Miteigentümer oder eine Erbengemeinschaft – und liegt eine Vorsorgevollmacht oder ein Betreuerausweis vor?
- Finanzielle Lage: Reichen Rente, Pflegeleistungen und Rücklagen (zunächst) aus, oder entsteht monatlich ein klares Defizit?
Sofort-Unterlagen für den ersten Überblick
- aktueller Grundbuch-Auszug (Eigentümer, Belastungen, z. B. Grundschuld)
- letzte Darlehensverträge und aktuelle Saldenübersichten (falls noch Kredit besteht)
- grobe Einnahmen-/Ausgabenübersicht der pflegebedürftigen Person (Renten, Pflegeleistungen, laufende Kosten)
- Vorsorgevollmacht oder Betreuerausweis (falls vorhanden)
- bei Eigentumswohnung: Unterlagen der WEG (Hausgeldabrechnung, Protokolle, Rücklagenstand)
- grobe Objektdaten: Adresse, Baujahr, geschätzte Wohnfläche, Zustand
Muss man im Pflegefall verkaufen?
Ein Pflegeheimaufenthalt bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie verkauft werden muss. Ob ein Verkauf nötig oder sinnvoll ist, hängt davon ab, wie hoch Pflege- und Heimkosten sind, welche laufenden Einnahmen es gibt, welche Rücklagen vorhanden sind und wie der rechtliche Rahmen im Einzelfall aussieht.
Konstellationen in einfachen Beispielen
Fall A: Ausreichende Einkünfte und Rücklagen – Rente, Pflegeleistungen und Ersparnisse decken die laufenden Kosten, das Haus ist abbezahlt. Hier muss nicht sofort verkauft werden, es bleibt Zeit, Vermietung oder spätere Lösungen in Ruhe zu prüfen.
Fall B: Deutliches Defizit, keine Rücklagen – Die Kosten übersteigen Einnahmen klar, ein Kredit läuft noch, Rücklagen gibt es kaum. Hier stellt sich schneller die Frage, ob ein Verkauf oder eine Beleihung nötig wird, um die Pflege dauerhaft zu finanzieren.
Fall C: Mehrere Kinder mit unterschiedlichen Vorstellungen – Ein Teil möchte verkaufen, andere möchten die Immobilie halten. In dieser Konstellation geht es weniger um „richtig oder falsch“, sondern um einen klaren Prozess, Einigung und faire Kommunikation.
Fall D: Immobilie seit Längerem leerstehend – Das Haus steht schon lange leer, verursacht Kosten und erfordert absehbar Investitionen. Hier ist ein strukturierter Verkauf oft die pragmatischste Lösung.
Wann ein Verkauf praktisch sinnvoll ist
Praktisch sinnvoll kann ein Verkauf sein, wenn dauerhaft deutlich mehr Geld herausgeht als hereinkommt, wenn niemand aus der Familie mittelfristig einziehen möchte und wenn absehbar größere Investitionen nötig werden, die niemand stemmen will oder kann.
Auch wenn die Immobilie schon länger leersteht, laufende Kosten verursacht und kein realistischer Rückzugsplan existiert, ist ein geplanter Verkauf oft besser als ein „Herauszögern bis nichts mehr geht“.
Wann Alternativen oft besser sind
Alternativen sollten Sie besonders dann ernsthaft prüfen, wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll, der Pflegebedarf noch unklar ist, die Lage eine gute Vermietbarkeit verspricht oder ein Verkauf aktuell nur unter starkem Zeitdruck möglich wäre.
Alternativen zum Verkauf
Vermieten
Vermieten kann eine gute Alternative sein, wenn Lage und Zustand passen und jemand bereit ist, sich um Vermietung, Mieterkommunikation und Instandhaltung zu kümmern – oder eine Verwaltung zu beauftragen.
Vorteil: Die Immobilie bleibt im Eigentum, und die Mieteinnahmen können helfen, Pflegekosten mitzufinanzieren. Herausforderung: Es entstehen neue Pflichten und Risiken (Leerstand, Reparaturen, Konflikte), die Sie realistisch einschätzen sollten.
Familieninterne Lösungen
In manchen Familien übernimmt ein Kind oder Enkel die Immobilie – etwa durch Kauf oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung. Andere Modelle sind mietähnliche Vereinbarungen, bei denen Angehörige eine Miete zahlen, die zur Pflegefinanzierung beiträgt.
Wichtig ist eine klare, schriftlich dokumentierte Einigung, damit später keine Missverständnisse oder Streitigkeiten entstehen.
Zwischenfinanzierung / Beleihung (Überblick)
Manchmal kann eine Aufstockung oder Umschuldung eines Kredits helfen, einen Zeitraum zu überbrücken – etwa, um Pflegekosten zu finanzieren, ohne sofort verkaufen zu müssen. Grundlage ist der eingeschätzte Verkehrswert der Immobilie.
Ob das sinnvoll ist, hängt von Zinsen, Laufzeit, Sicherheiten und der Frage ab, ob die Belastung für die Pflegeperson und die Familie langfristig tragbar ist. Hier ist individuelle Beratung durch Bank oder Finanzberatung wichtig.
Hinweis: Teilverkauf / Verrentung
Modelle wie Teilverkauf oder Verrentung versprechen oft: „Im Haus wohnen bleiben und trotzdem Liquidität schaffen.“ In der Praxis sind diese Produkte komplex und beinhalten langfristige Bindungen, Nutzungsentgelte und Vertragsdetails, die man genau verstehen sollte.
Sie können im Einzelfall sinnvoll sein, sollten aber immer nur als eine von mehreren Optionen geprüft werden – idealerweise mit unabhängiger Beratung, bevor Sie unterschreiben.
Wer darf verkaufen? (Vollmacht & Betreuung)
Wenn der Eigentümer selbst entscheiden kann
Solange die pflegebedürftige Person geschäftsfähig ist und Entscheidungen treffen kann, kann sie grundsätzlich selbst verkaufen und den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. Angehörige können bei Vorbereitung, Gesprächen und Organisation unterstützen, die Entscheidung selbst bleibt aber beim Eigentümer.
Vorsorgevollmacht oder Betreuung
Ist die betroffene Person nicht mehr in der Lage, selbst zu entscheiden, wird häufig eine Vorsorgevollmacht oder eine Betreuung relevant. In einer wirksamen Vorsorgevollmacht kann geregelt sein, dass der Bevollmächtigte auch über Immobilienangelegenheiten entscheiden darf.
Liegt keine Vollmacht vor, ordnet das Gericht eventuell eine Betreuung an. Der Betreuer darf dann in definierten Bereichen handeln – oft unter zusätzlicher gerichtlicher Kontrolle, wenn es um einen Immobilienverkauf geht. Ob eine Vollmacht oder ein Betreuerausweis ausreicht, prüft der Notar im Einzelfall.
Mehrere Eigentümer / Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen im Grundbuch stehen – etwa Ehepartner oder eine Erbengemeinschaft –, müssen grundsätzlich alle dem Verkauf zustimmen. Das erfordert klare Absprachen und kann schnell zu Verzögerungen führen, wenn Erwartungen weit auseinandergehen.
In diesen Konstellationen hilft es, früh über Moderation oder rechtliche Beratung nachzudenken, bevor Fronten sich verhärten.
Ablauf – Schritt-für-Schritt verkaufen im Pflegefall
Der Verkaufsprozess selbst ähnelt einem „normalen“ Immobilienverkauf – einige Punkte sind im Pflegefall aber sensibler, weil Zeitdruck, Emotionen und finanzielle Fragen zusammenspielen.
Kosten & Zeitplan
Zu Beginn lohnt sich ein ehrlicher Blick auf Zahlen: Wie hoch sind Pflege- und Heimkosten, welche regelmäßigen Einnahmen gibt es und wie lange reichen vorhandene Rücklagen voraussichtlich? Daraus ergibt sich, ob ein Verkauf kurzfristig notwendig ist oder ob Sie mehr Zeit haben.
Eigentum & Belastungen
Prüfen Sie mit einem aktuellen Grundbuch-Auszug, wer Eigentümer ist und welche Belastungen eingetragen sind, etwa eine Grundschuld. Mit der Bank lässt sich klären, wie hoch die Restschuld ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wenn der Kredit abgelöst wird.
Unterlagen fertig machen
Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto reibungsloser läuft Bewertung, Vermarktung und Finanzierung auf Käuferseite. Nutzen Sie dafür eine strukturierte Liste – etwa die Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf.
Preis realistisch ermitteln
Eine realistische Wert-Spanne ist Grundlage für jede weitere Entscheidung. Online-Tools, Marktvergleiche und professionelle Einschätzungen können helfen, eine Bandbreite zu definieren, mit der alle Beteiligten leben können – ohne sich auf eine „magische Zahl“ zu versteifen.
Vermarktung
Ob Sie mit breiter Veröffentlichung oder eher diskret vermarkten, hängt von Ihrer Situation, dem Objekt und der gewünschten Geschwindigkeit ab. Wichtig sind ein ehrliches Exposé, gute Fotos und klare Fakten – besonders, wenn mehrere Familienmitglieder eingebunden sind.
Käufer prüfen
In Sondersituationen ist es hilfreich, nicht nur auf den höchsten Preis zu schauen, sondern auch auf Sicherheit und Planbarkeit: Ist die Finanzierung belastbar? Passt der Zeitplan? Gibt es Risiken, dass der Deal im letzten Moment platzt?
Notar & Kaufvertrag
Der Notar sorgt für die rechtliche Umsetzung. Wichtig ist, dass alle Vertretungsfragen (Vollmachten, Betreuung) geklärt sind und Fälligkeit, Übergabetermin sowie Regelungen zu Inventar und Kosten sauber im Vertrag stehen.
Übergabe & Nachlauf
Am Ende erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und Unterlagen. Versorger, Versicherungen und Verwaltung sollten informiert und umgestellt werden. Prüfen Sie, ob alle vereinbarten Zahlungen und Löschungen im Grundbuch erledigt sind.
Unterlagen-Checkliste
Standard-Unterlagen
- aktueller Grundbuch-Auszug
- Pläne und Grundrisse mit nachvollziehbarer Wohnflächen-Angabe
- Angaben zu Baujahr und wesentlichen Modernisierungen (z. B. Dach, Fenster, Heizung)
- (geplanter) Energieausweis
- Nachweise über besondere Ausstattungsmerkmale oder Sanierungen
- bei Eigentumswohnung: Unterlagen der WEG (Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld-Abrechnungen, Rücklagenstand)
Pflegefall-spezifische Unterlagen
- Vorsorgevollmacht (mit Immobilienkompetenz) oder Betreuerausweis
- Übersicht der monatlichen Pflege-/Heimkosten und weiterer Ausgaben (z. B. Versicherungen, Immobiliekosten)
- Übersicht der laufenden Einnahmen (Renten, Pensionen, Pflegeleistungen)
- Angaben zu vorhandenen Rücklagen und sonstigem Vermögen
- Kreditunterlagen mit Restschuld, Zinsbindung und Hinweisen zu Vorfälligkeitsentschädigung
- interne Notizen: Wer übernimmt welche Rolle in der Familie (z. B. Kontakt mit Heim, Bank, Notar)?
Kostenfallen & typische Stolpersteine
Häufige Fehler im Pflegefall
- unter Zeitdruck verkaufen, ohne Alternativen geprüft zu haben
- Entscheidungsbefugnisse (Vollmachten, Betreuung, Miteigentümer) nicht früh klären
- Bankthemen wie Restschuld und mögliche Zusatzkosten zu spät angehen
- Pflegekosten und Immobilienkosten getrennt betrachten – statt gemeinsam auf den tatsächlichen Nettoeffekt zu schauen
- emotionale Konflikte in der Familie nicht ansprechen, sondern „mitschleppen“ – oft platzt dann kurz vor dem Notartermin alles
So vermeiden Sie Verzögerungen
- frühzeitig Grundbuchauszug, Kreditunterlagen und Vollmachten organisieren
- intern klären, wer Ansprechpartner für welche Themen ist
- einen realistischen Zeitplan erstellen – mit Puffer statt Wunschdenken
- rechtliche und steuerliche Fragen früh mit Fachleuten besprechen, statt auf den letzten Meter vor dem Notartermin
- Kaufinteressenten erst aktiv einbinden, wenn die wichtigsten Grundlagen (Eigentum, Vollmacht, Unterlagen) geklärt sind
FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienverkauf im Pflegefall
Nein. Ob ein Verkauf nötig oder sinnvoll ist, hängt von Einnahmen, Rücklagen, Pflegekosten und der individuellen Situation ab. Prüfen Sie Alternativen wie Vermietung, familieninterne Lösungen oder Beleihung gemeinsam mit Fachberatung.
Solange die Eigentümerperson geschäftsfähig ist, kann sie selbst verkaufen. Ansonsten kommt es auf wirksame Vollmachten oder eine gerichtlich angeordnete Betreuung an. Notar und Gericht prüfen im Einzelfall die Vertretungsberechtigung.
Hektische Schnellschüsse sind selten hilfreich. Wichtig ist, finanzielle Lage, Zuständigkeiten und Unterlagenlage zu klären. Wenn laufende Defizite bestehen, sollte die Entscheidung aber nicht auf unbestimmte Zeit verschoben werden.
In vielen Fällen wird der Kredit aus dem Verkaufserlös abgelöst, häufig gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ist und welche Alternativen es gibt, hängt vom Vertrag ab und sollte direkt mit der Bank besprochen werden.
Nur, wenn sie dazu rechtlich befugt sind – etwa durch eine wirksame Vorsorgevollmacht oder als bestellte Betreuer. „Im Sinne der Eltern handeln“ reicht rechtlich nicht aus.
Nein. Vermieten kann sinnvoll sein, wenn Lage, Zustand und familiäre Situation passen und sich jemand zuverlässig kümmert. In anderen Fällen erzeugt Vermietung zusätzlichen Aufwand und Risiko. Die Entscheidung sollte bewusst getroffen werden.
Starten Sie mit einer realistischen Bandbreite, basierend auf Marktvergleichen, Online-Tools und – wenn nötig – professioneller Bewertung. Wichtig ist, Besonderheiten wie Zustand, Rechte im Grundbuch oder Vermietung mitzudenken.
Entscheidend sind saubere Objektunterlagen: Grundbuchauszug, Flächen, Grundrisse, Energieausweis, Modernisierungen; bei Wohnungen WEG-Unterlagen. Pflegethemen sind eher für Beratung und interne Entscheidungen relevant, nicht für Käufer.
Dann hilft es selten, den Verkauf zu erzwingen. Besser ist eine moderierte Lösung – etwa über neutrale Beratung, Mediation oder im Extremfall rechtliche Klärung. Je früher man spricht, desto leichter lassen sich Blockaden vermeiden.
In Ruhe entscheiden – statt im Stress reagieren
Ein Immobilienverkauf im Pflegefall ist selten nur eine finanzielle Entscheidung. Es geht auch um Erinnerungen, Verantwortung und das Gefühl, das Richtige für die pflegebedürftige Person und die Familie zu tun. Wenn Sie die Situation Schritt für Schritt strukturieren, Zuständigkeiten klären und sich bei rechtlichen und steuerlichen Fragen Unterstützung holen, wird aus einem überwältigenden Thema ein handhabbarer Prozess.