Immobilie verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch: Was möglich ist – und was das für den Preis bedeutet
Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch macht einen Immobilienverkauf nicht unmöglich – aber er läuft anders als „normal". Käufer können die Immobilie häufig nicht sofort selbst nutzen, die Zielgruppe wird kleiner und der Preis ist meist niedriger.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- den Unterschied zwischen Wohnrecht (Wohnungsrecht) und Nießbrauch,
- welche Optionen in der Praxis funktionieren (verkaufen mit Recht, ablösen/löschen, anpassen),
- wie sich der Preisabschlag typischerweise erklärt,
- welche Unterlagen und Angaben Sie unbedingt brauchen,
- typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden.
Hinweis: Das ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Entscheidend ist immer, was genau im Grundbuch und in der Bestellungsurkunde steht.
Verkauf möglich
Verkauf ist grundsätzlich möglich – aber Käufer übernehmen die Immobilie häufig „mit Belastung".
Kleinerer Käuferkreis
Der Käuferkreis wird kleiner, deshalb ist der Preis häufig niedriger.
Unterlagen prüfen
Der wichtigste Schritt: Grundbuchauszug + Bestellungsurkunde prüfen, bevor Sie vermarkten.
Das Wichtigste in 2 Minuten
- Verkauf ist grundsätzlich möglich – aber Käufer übernehmen die Immobilie häufig „mit Belastung".
- Wohnrecht (Wohnungsrecht) bedeutet meist: jemand darf wohnen bleiben (Eigentümer kann nicht einfach selbst einziehen).
- Nießbrauch ist meist umfangreicher: der Berechtigte darf die Nutzungen ziehen (z. B. selbst wohnen und – je nach Ausgestaltung – vermieten).
- Der Käuferkreis wird kleiner, deshalb ist der Preis häufig niedriger.
- Der wichtigste Schritt: Grundbuchauszug + Bestellungsurkunde prüfen, bevor Sie vermarkten.
Wohnrecht vs. Nießbrauch: der Unterschied
Wohnrecht (Wohnungsrecht) – oft „Wohnen bleiben"
Dinglich abgesichertes Wohnungsrecht kann so ausgestaltet sein, dass eine Person ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung nutzen darf. Es ist im Grundbuch eingetragen und bindet damit nicht nur den aktuellen Eigentümer, sondern auch alle zukünftigen Eigentümer.
In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, bleibt das Recht bestehen. Der neue Käufer kann die Immobilie nicht einfach selbst beziehen, solange das Wohnrecht besteht. Das schränkt die Nutzungsmöglichkeiten erheblich ein und reduziert damit den Kreis potenzieller Käufer.
Es ist in der Praxis meist persönlich gebunden: Entscheidend ist, was genau in der Urkunde steht (z. B. Mitbewohner, Pflegepersonen, Nutzung bestimmter Räume). Die genaue Ausgestaltung kann sehr unterschiedlich sein – manche Wohnrechte beziehen sich nur auf eine bestimmte Wohnung, andere auf das gesamte Gebäude. Manche erlauben Mitbewohner, andere nicht. Deshalb ist es wichtig, die Bestellungsurkunde genau zu lesen.
Nießbrauch – meist „wirtschaftlich stärker"
Nießbrauch bedeutet vereinfacht: der Berechtigte darf die Nutzungen aus der Sache ziehen. Das umfasst nicht nur das Wohnen, sondern auch die wirtschaftliche Nutzung – zum Beispiel durch Vermietung oder durch die Nutzung von Erträgen aus der Immobilie.
Das ist häufig umfassender als ein reines Wohnrecht (z. B. weil die wirtschaftliche Nutzung/Fruchtziehung im Vordergrund steht). Während ein Wohnrecht typischerweise nur das Wohnen erlaubt, kann ein Nießbrauch auch die Vermietung und die Nutzung von Mieteinnahmen umfassen. Das macht den Nießbrauch für Eigentümer oft stärker einschränkend als ein reines Wohnrecht.
In vielen Fällen ist Nießbrauch lebenslang angelegt und endet mit dem Tod des Berechtigten. Das bedeutet: Solange der Berechtigte lebt, kann der Eigentümer die Immobilie nicht frei nutzen oder verkaufen, ohne dass der Käufer das Recht übernimmt. Das kann bei jüngeren Berechtigten zu erheblichen Einschränkungen führen, die über viele Jahre bestehen bleiben.
Wichtig zu wissen: Die genaue Ausgestaltung des Nießbrauchs hängt von der Bestellungsurkunde ab. Manche Nießbräuche sind auf bestimmte Nutzungen beschränkt, andere sind sehr umfassend. Deshalb ist es entscheidend, die Urkunde genau zu prüfen, bevor Sie einen Verkauf planen.
Kurz gesagt: Wohnrecht = typischerweise Nutzung zum Wohnen. Nießbrauch = typischerweise Nutzung + „Nutzungen ziehen" (oft stärkerer Eingriff in die Verwertbarkeit).
Kann ich trotzdem verkaufen? Was Käufer tatsächlich erwerben
Ja, grundsätzlich kann eine Immobilie auch mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkauft werden. Das Recht ist dinglich im Grundbuch eingetragen und bindet damit nicht nur den aktuellen Eigentümer, sondern auch alle zukünftigen Eigentümer. Das bedeutet: Der Käufer erwirbt die Immobilie mit dem eingetragenen Recht – er kann es nicht einfach ignorieren oder umgehen.
Wichtig ist aber:
- Käufer kaufen in der Regel nicht „frei", sondern übernehmen die Immobilie mit dem eingetragenen Recht – solange es besteht. Das schränkt die Nutzungsmöglichkeiten erheblich ein und reduziert damit den Wert der Immobilie.
- Dadurch kommen als Käufer häufig eher Kapitalanleger oder Spezialfälle infrage, während Eigennutzer oft wegfallen. Eigennutzer wollen in der Regel sofort in die Immobilie einziehen können – das ist mit einem bestehenden Wohnrecht oder Nießbrauch meist nicht möglich.
Was Sie vor der Vermarktung klären sollten:
- Steht das Recht im Grundbuch (Abteilung II)? In welchem Rang? Der Rang kann wichtig sein, wenn mehrere Belastungen eingetragen sind oder wenn es um die Priorität bei einer möglichen Löschung geht.
- Was genau ist erlaubt: nur Wohnen, auch Vermietung, Mitbenutzung von Garten/Keller etc.? Die genaue Ausgestaltung entscheidet darüber, wie stark die Immobilie eingeschränkt ist und welche Käufer infrage kommen.
- Befristet oder lebenslang? Eine Person oder mehrere Berechtigte? Die Dauer und die Anzahl der Berechtigten beeinflussen den Preisabschlag erheblich. Ein lebenslanges Recht bei einer jungen Person führt zu einem größeren Abschlag als ein befristetes Recht.
- Wer trägt welche Kosten (Betriebskosten, Instandhaltung, größere Modernisierungen)? (Das steht häufig in der Urkunde.) Unklare Kostenregelungen können Käufer abschrecken, weil sie nicht wissen, welche Kosten auf sie zukommen.
Diese Informationen sind entscheidend, um die richtige Verkaufsstrategie zu wählen und realistische Erwartungen an den Verkaufspreis zu haben. Ohne diese Klarheit riskieren Sie, Zeit mit unpassenden Interessenten zu verschwenden oder einen deutlich niedrigeren Preis zu erzielen als möglich wäre.
Drei Optionen, die in der Praxis funktionieren
Option 1: Verkauf mit bestehendem Wohnrecht/Nießbrauch
Sinnvoll, wenn …
- der Berechtigte bleiben soll oder muss,
- eine Ablösung nicht realistisch ist,
- Sie einen Käufer akzeptieren, der mit der Einschränkung leben kann.
Diese Option ist häufig dann sinnvoll, wenn der Berechtigte noch lange leben wird oder wenn eine Ablösung aus rechtlichen oder emotionalen Gründen nicht möglich ist. In diesem Fall müssen Sie akzeptieren, dass der Käuferkreis kleiner wird und der Preis niedriger ausfällt.
Vorteile:
- Lösung ohne Konflikt mit dem Berechtigten möglich. Sie müssen keine Verhandlungen über eine Ablösung führen, was Zeit und Nerven sparen kann.
- kann schneller sein als lange Ablöseverhandlungen. Wenn Sie direkt mit dem bestehenden Recht verkaufen, können Sie den Verkaufsprozess schneller abschließen, als wenn Sie erst eine Ablösung verhandeln müssen.
Nachteile:
- kleiner Käuferkreis. Die meisten Eigennutzer fallen weg, weil sie sofort in die Immobilie einziehen wollen. Übrig bleiben meist Kapitalanleger oder Spezialfälle.
- häufiger deutlicher Preisabschlag. Der Preis liegt in der Regel deutlich unter dem Wert einer unbelasteten Immobilie, weil die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt sind.
- Finanzierung für Käufer kann schwieriger sein (je nach Objekt/Bank). Nicht alle Banken finanzieren Immobilien mit bestehenden Rechten, was den Käuferkreis zusätzlich einschränkt.
Praxis-Tipp: Im Exposé und bei Anfragen sofort transparent sein (sonst verlieren Sie unnötig Zeit). Wenn Sie das Recht nicht transparent kommunizieren, werden Interessenten enttäuscht sein und abspringen, was den Verkaufsprozess erheblich verzögert.
Option 2: Recht einvernehmlich ablösen / löschen (oft „bestes Ergebnis", wenn möglich)
Sinnvoll, wenn …
- Sie die Immobilie „frei" verkaufen möchten,
- der Berechtigte zu einem Verzicht gegen Abfindung bereit ist,
- Sie eine klare, faire Grundlage für die Abfindung schaffen.
Diese Option ist in der Regel die beste Lösung, wenn sie möglich ist. Sie ermöglicht es, die Immobilie ohne Einschränkungen zu verkaufen und den größten Käuferkreis anzusprechen. Allerdings braucht es dafür die Zustimmung des Berechtigten, der auf sein Recht verzichten muss.
Vorteile:
- größter Käuferkreis. Wenn die Immobilie frei verkauft werden kann, kommen sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger infrage, was die Nachfrage erheblich erhöht.
- oft der beste Preis erreichbar. Ohne Einschränkungen können Sie den vollen Marktwert erzielen, was den Verkaufserlös deutlich erhöht.
Nachteile:
- braucht Zustimmung/Einvernehmen (sonst geht es nicht). Der Berechtigte muss freiwillig auf sein Recht verzichten – das kann nicht erzwungen werden.
- Verhandlungen können emotional sein. Besonders wenn es um familiäre Beziehungen geht, können die Verhandlungen über die Abfindung emotional belastend sein.
- ohne saubere Bewertung entstehen schnell Streitfragen. Wenn die Abfindung nicht fair und nachvollziehbar ist, kann es zu Streit kommen, der den Verkaufsprozess erheblich verzögert.
Praxis-Tipp: Ablösung/Löschung früh klären – nicht erst, wenn schon ein Käufer da ist. Wenn Sie erst mit einem Käufer verhandeln und dann versuchen, das Recht zu löschen, kann das zu erheblichen Verzögerungen führen. Klären Sie die Ablösung am besten vor der Vermarktung.
Option 3: Recht anpassen statt löschen (z. B. befristen, Umfang reduzieren)
Sinnvoll, wenn …
- der Berechtigte Sicherheit braucht,
- aber ein Verkauf mit unverändertem Recht sonst kaum möglich wäre.
Beispiele (nur als Denkanstoß – hängt komplett von Urkunde/Einvernehmen ab):
- Nießbrauch auf bestimmte Nutzungen beschränken
- klare Regeln zu Vermietung
- klare Kostentragung definieren
- befristete Regelung statt lebenslang
Vorteile:
- kann Käuferkreis vergrößern
- kann „fairer Kompromiss" sein
Nachteile:
- rechtlich/vertraglich sauber umzusetzen
- ohne professionelle Begleitung fehleranfällig
Preis & Wert: warum der Abschlag oft deutlich ist
Wenn eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkauft wird, ist der Verkaufspreis in der Regel niedriger als bei einer unbelasteten Immobilie. Das liegt daran, dass die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt sind und der Kreis potenzieller Käufer kleiner wird.
Warum der Preis sinkt:
- Eigennutzer fallen häufig weg, weil die Immobilie nicht sofort frei nutzbar ist. Die meisten Eigennutzer wollen sofort in die Immobilie einziehen können – das ist mit einem bestehenden Wohnrecht oder Nießbrauch meist nicht möglich. Das reduziert die Nachfrage erheblich.
- Kapitalanleger rechnen konservativer, weil Nutzung und Exit eingeschränkt sind. Auch wenn Kapitalanleger die Immobilie mit dem Recht kaufen können, müssen sie mit einem niedrigeren Preis rechnen, weil sie die Immobilie später schwerer verkaufen können und die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt sind.
- Je länger und „stärker" das Recht, desto größer der Abschlag. Ein lebenslanges Nießbrauchrecht bei einer jungen Person führt zu einem deutlich größeren Abschlag als ein befristetes Wohnrecht bei einer älteren Person.
Die größten Einflussfaktoren:
- Art des Rechts: Wohnrecht (Wohnungsrecht) vs. Nießbrauch. Ein Nießbrauch ist in der Regel stärker einschränkend als ein reines Wohnrecht, weil er auch die wirtschaftliche Nutzung umfasst.
- Dauer: lebenslang vs. befristet. Ein lebenslanges Recht führt zu einem größeren Abschlag als ein befristetes Recht, weil die Einschränkung länger besteht.
- Alter/Anzahl der Berechtigten (eine Person vs. mehrere). Je jünger der Berechtigte, desto länger besteht das Recht und desto größer der Abschlag. Mehrere Berechtigte können die Situation zusätzlich komplizieren.
- Nutzungsumfang: nur Wohnen oder auch Vermietung/Fruchtziehung. Ein umfassenderes Recht führt zu einem größeren Abschlag, weil die Nutzungsmöglichkeiten stärker eingeschränkt sind.
- Zustand der Immobilie + Modernisierungsbedarf. Eine Immobilie mit Modernisierungsbedarf ist mit einem bestehenden Recht schwerer zu verkaufen, weil Käufer nicht sofort modernisieren können.
- Kostenregelung: Wer zahlt was? (Unsicherheit drückt Preis). Unklare Kostenregelungen können Käufer abschrecken, weil sie nicht wissen, welche Kosten auf sie zukommen.
- Rang im Grundbuch (relevant in bestimmten Szenarien). Der Rang kann wichtig sein, wenn mehrere Belastungen eingetragen sind oder wenn es um die Priorität bei einer möglichen Löschung geht.
Orientierung zur „Logik" des Abschlags (einfach erklärt):
In der Praxis wird häufig ein Wert der Nutzung (z. B. Jahresmiete/Jahreswert) über eine erwartete Dauer kapitalisiert. Das bedeutet: Man schätzt, wie viel die Nutzung der Immobilie pro Jahr wert ist (zum Beispiel durch Mieteinnahmen oder durch den Nutzwert des Wohnens), und multipliziert diesen Wert mit der erwarteten Dauer des Rechts.
Für steuerliche/standardisierte Bewertungen gibt es dafür auch Vervielfältiger-Tabellen (Jahreswert × Vervielfältiger). Diese Tabellen berücksichtigen das Alter des Berechtigten und die Art des Rechts. Das ist eine Orientierung – der Marktpreis kann davon abweichen, je nach individueller Situation, Zustand der Immobilie und aktueller Marktlage.
Wichtig zu wissen: Der tatsächliche Preisabschlag hängt von vielen Faktoren ab und kann erheblich variieren. Eine professionelle Bewertung kann helfen, den realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.
Schritt für Schritt: So gehen Sie beim Verkauf vor
Schritt 1: Unterlagen klären
Bevor Sie mit der Vermarktung beginnen, müssen Sie alle relevanten Unterlagen sammeln und prüfen. Das ist entscheidend, um die Situation richtig einzuordnen und realistische Erwartungen zu haben.
- Grundbuchauszug (Eintrag, Rang, genaue Bezeichnung). Der Grundbuchauszug zeigt, ob und wie das Recht eingetragen ist. Der Rang kann wichtig sein, wenn mehrere Belastungen vorhanden sind.
- Bestellungsurkunde (entscheidend für Umfang, Kosten, Befristung). Die Bestellungsurkunde ist das wichtigste Dokument, weil sie den genauen Umfang des Rechts definiert. Hier steht, was genau erlaubt ist, wer welche Kosten trägt und ob das Recht befristet oder lebenslang ist.
- Objektunterlagen (Grundrisse, Flächen, Modernisierungen etc.). Diese Unterlagen brauchen Sie für die Bewertung und für die Kommunikation mit potenziellen Käufern.
→ Start: Unterlagen-Checkliste
Schritt 2: Situation richtig einordnen
Bevor Sie eine Verkaufsstrategie wählen, müssen Sie die Situation richtig einordnen. Das hilft Ihnen, die richtige Option zu wählen und realistische Erwartungen zu haben.
- Wird das Recht aktuell ausgeübt (wohnt jemand dort / wird vermietet)? Wenn das Recht aktuell ausgeübt wird, ist ein Verkauf mit dem bestehenden Recht wahrscheinlich die einzige Option. Wenn es nicht ausgeübt wird, könnte eine Löschung einfacher sein.
- Ist eine Ablösung/Anpassung realistisch (Einvernehmen)? Wenn der Berechtigte zu einer Ablösung bereit ist, kann das die beste Option sein. Wenn nicht, müssen Sie mit dem bestehenden Recht verkaufen.
- Welche Zielgruppe kommt realistisch infrage? Wenn Sie mit dem bestehenden Recht verkaufen, kommen hauptsächlich Kapitalanleger infrage. Wenn Sie das Recht löschen können, kommen auch Eigennutzer infrage.
Schritt 3: Preisstrategie definieren
Eine klare Preisstrategie ist entscheidend für den Verkaufserfolg. Sie müssen verstehen, wie sich das Recht auf den Wert auswirkt, und den Preisabschlag nachvollziehbar begründen können.
- Erst „unbelasteten" Wert grob verstehen. Beginnen Sie mit einer Bewertung der Immobilie ohne das Recht, um zu verstehen, was der theoretische Wert wäre.
- Dann den Abschlag nachvollziehbar begründen (transparent für Käufer). Berechnen Sie den Preisabschlag basierend auf der Art des Rechts, der Dauer und anderen Faktoren. Eine nachvollziehbare Preislogik schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern.
Schritt 4: Vermarktung passend zur Zielgruppe
Die Vermarktung muss transparent und zielgruppengerecht sein. Wenn Sie das Recht nicht transparent kommunizieren, werden Interessenten enttäuscht sein und abspringen.
- Exposé: Recht klar erklären, keine Missverständnisse. Beschreiben Sie das Recht genau: Art, Umfang, Dauer, Kostenregelung. Formulieren Sie es klar, aber sachlich, ohne abschreckend zu wirken.
- Anfragen vorqualifizieren (damit keine falschen Erwartungen entstehen). Prüfen Sie bei Anfragen, ob der Interessent wirklich mit dem bestehenden Recht leben kann. Das spart Zeit und verhindert Enttäuschungen.
Schritt 5: Kaufvertrag / Notar früh sauber vorbereiten
Der Kaufvertrag muss das Recht korrekt berücksichtigen. Wenn das nicht der Fall ist, kann es zu Problemen kommen, die den Verkaufsprozess verzögern oder zum Scheitern bringen.
- Recht/Belastung muss korrekt im Kaufvertrag berücksichtigt werden. Der Notar muss das Recht im Kaufvertrag korrekt beschreiben und sicherstellen, dass der Käufer versteht, was er kauft.
Was muss ins Exposé (und in die Kommunikation)?
Pflicht-Transparenz, damit keine Zeit verloren geht:
- Art des Rechts: Wohnungsrecht oder Nießbrauch
- Umfang: welche Räume, welche Nutzung, ggf. Mitbenutzung (z. B. Garten/Keller)
- Dauer: lebenslang/befristet
- Anzahl der Berechtigten
- Kostenregelung (Betriebskosten/Instandhaltung), soweit bekannt/vereinbart
- Hinweis, dass Eigennutzung durch Käufer ggf. nicht möglich ist (je nach Recht)
Praxis-Tipp: Formulieren Sie es klar, aber sachlich – ohne „abschreckend" zu wirken. Das Ziel ist, die passenden Käufer anzuziehen, nicht alle.
Typische Fehler und rote Flaggen
Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch gibt es einige typische Fehler, die den Verkaufsprozess erschweren oder zu einem niedrigeren Preis führen können. Hier die wichtigsten Fallstricke:
- Urkunde nicht gelesen: „Das ist doch nur ein Wohnrecht" – und später stellt sich heraus, dass Umfang/Dauer anders ist. Viele Verkäufer gehen davon aus, dass sie wissen, was im Grundbuch steht, ohne die Bestellungsurkunde genau zu prüfen. Das kann zu falschen Erwartungen führen und den Verkaufsprozess erheblich verzögern.
- Falsche Vermarktung („sofort frei"): → führt zu Frust und schlechten Bewertungen/Absprüngen. Wenn Sie die Immobilie als „sofort frei" vermarkten, obwohl ein Wohnrecht oder Nießbrauch besteht, werden Interessenten enttäuscht sein und abspringen. Das kostet Zeit und schadet Ihrer Reputation.
- Keine klare Preislogik: → Interessenten misstrauen dem Angebot. Wenn Sie keinen nachvollziehbaren Preisabschlag begründen können, werden Interessenten misstrauisch und gehen davon aus, dass der Preis zu hoch ist. Eine klare, transparente Preislogik ist entscheidend für den Verkaufserfolg.
- Kosten/Modernisierung ungeklärt: → Anleger kalkulieren mit Sicherheitsabschlägen. Wenn nicht klar ist, wer welche Kosten trägt oder ob Modernisierungen möglich sind, werden Käufer konservativ kalkulieren und einen größeren Abschlag verlangen. Klarheit schafft Vertrauen und kann den Preis positiv beeinflussen.
- Rang im Grundbuch ignorieren: (kann in bestimmten Konstellationen relevant sein). Der Rang im Grundbuch kann wichtig sein, wenn mehrere Belastungen eingetragen sind oder wenn es um die Priorität bei einer möglichen Löschung geht. Ignorieren Sie diesen Punkt nicht, auch wenn er auf den ersten Blick unwichtig erscheint.
Diese Fehler können den Verkaufsprozess erheblich erschweren und zu einem niedrigeren Preis führen. Deshalb ist es wichtig, die Situation frühzeitig richtig einzuordnen und transparent zu kommunizieren.
FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Ja, das ist grundsätzlich möglich. In vielen Fällen bleibt das eingetragene Recht bestehen und der Käufer übernimmt es – deshalb ist Transparenz entscheidend.
Grundsätzlich ja. Der Käufer erwirbt häufig die Immobilie "mit Nießbrauch", solange er besteht. Umfang und Rang müssen im Einzelfall geprüft werden.
Wohnrecht ist typischerweise auf das Wohnen ausgerichtet. Nießbrauch ist meist umfassender, weil der Berechtigte die Nutzungen ziehen darf (z. B. wirtschaftliche Nutzung).
In vielen Fällen ist Nießbrauch lebenslang und endet mit dem Tod des Berechtigten. Es gibt aber auch andere Gestaltungen – maßgeblich sind Grundbuch und Urkunde.
In der Praxis braucht es dafür meist ein Einvernehmen (Verzicht/Löschung). Andernfalls endet ein lebenslanges Recht häufig erst mit dem Tod des Berechtigten und kann dann gelöscht werden.
Üblich ist, den Wert der Nutzung über eine erwartete Dauer zu kapitalisieren (Jahreswert × Vervielfältiger als Orientierung). Der Markt kann dennoch abweichen – je nach Objekt, Zustand und Käuferkreis.
Das hängt von der konkreten Gestaltung ab. Bei Nießbrauch ist Vermietung häufig näherliegend, beim Wohnrecht oft eingeschränkter – entscheidend ist die Urkunde.
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