Immobilie verkaufen bei Scheidung: Optionen, Ablauf und typische Fehler
Eine Scheidung ist emotional und organisatorisch anspruchsvoll – und eine gemeinsame Immobilie macht es oft noch komplexer. Die gute Nachricht: In den meisten Fällen gibt es mehrere praktikable Wege, um die Situation sauber zu lösen: gemeinsam verkaufen, Übernahme mit Auszahlung, vermieten – und nur selten sind Eskalationswege wie eine Teilungsversteigerung sinnvoll.
In diesem Ratgeber bekommen Sie einen klaren Überblick über: die 5 typischen Optionen (inkl. Vor- und Nachteile), die wichtigsten Punkte zu Eigentum vs. Kredit, einen Ablaufplan, wenn Sie verkaufen wollen, typische Fehler, die Zeit und Geld kosten.
Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Streit, Zugewinnausgleich oder Kreditfragen kann eine anwaltliche bzw. finanzielle Beratung sinnvoll sein.
5 Optionen
Gemeinsamer Verkauf, Übernahme & Auszahlung, Vermietung, Realteilung oder Teilungsversteigerung.
Kredit ≠ Eigentum
Nur weil jemand auszieht, heißt das nicht automatisch, dass er aus dem Kredit raus ist.
Notar erforderlich
Kaufverträge über Immobilien brauchen einen Notartermin – notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgesehen.
Das Wichtigste in 2 Minuten
Wenn Sie sich nur einen Überblick verschaffen wollen, gilt in der Praxis meist:
- Gemeinsamer Verkauf ist oft der klarste „Cut", weil Vermögen und Verpflichtungen sauber getrennt werden können.
- Übernahme & Auszahlung funktioniert, wenn eine Person die Immobilie (und den Kredit) finanziell wirklich tragen kann – und Bank/Ex‑Partner zustimmt.
- Eigentum und Kredit sind getrennt zu betrachten: Nur weil jemand auszieht, heißt das nicht automatisch, dass er aus dem Kredit raus ist.
- Kaufverträge über Immobilien brauchen einen Notartermin (notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgesehen).
- Wenn keine Einigung möglich ist, gibt es rechtliche Wege zur Aufhebung einer Gemeinschaft (z. B. Teilungsversteigerung) – das ist aber meist der Eskalationspfad.
Zuerst klären: Eigentum, Kredit, Handlungsfähigkeit
Bevor Sie über Verkauf oder Auszahlung sprechen, klären Sie diese drei Punkte – das spart später sehr viel Zeit:
Bevor Sie über Verkauf oder Auszahlung sprechen, sollten Sie drei zentrale Punkte klären. Das mag banal klingen, aber in der Praxis verzögern sich viele Verkäufe genau deshalb, weil diese Grundlagen nicht früh geklärt wurden. Wenn Sie diese Fragen beantworten können, sparen Sie später sehr viel Zeit und vermeiden Blockaden.
1) Wer steht im Grundbuch?
Die Eigentumslage im Grundbuch entscheidet maßgeblich darüber, wer bei einem Verkauf mitwirken muss. Bei Alleineigentum ist eine Person Eigentümer – das vereinfacht Entscheidungen erheblich, weil keine Zustimmung eines Miteigentümers nötig ist. Allerdings können trotzdem Ausgleichsfragen bestehen, wenn die Immobilie während der Ehe gemeinsam finanziert wurde oder wenn Zugewinnausgleich relevant ist.
Bei Miteigentum (häufig 50/50) sieht es anders aus: Für einen Verkauf der Immobilie „als Ganzes" müssen in der Praxis alle Eigentümer mitwirken. Das bedeutet nicht nur, dass beide beim Notartermin anwesend sein müssen – auch bei der Preisentscheidung, der Auswahl des Käufers und bei Verhandlungen ist eine Einigung nötig. Wenn ein Partner blockiert oder nicht erreichbar ist, kann der Verkauf ins Stocken geraten.
In der Praxis bedeutet das: Prüfen Sie frühzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug. Das kostet wenig Zeit und Geld, schafft aber Klarheit darüber, welche Hürden auf Sie zukommen könnten.
2) Wer steht im Darlehensvertrag?
Eine der häufigsten Fehlannahmen bei Scheidungen ist, dass der Auszug aus der Immobilie automatisch bedeutet, dass man auch aus dem Kreditvertrag raus ist. Das ist in der Regel nicht der Fall. Wenn beide den Kredit unterschrieben haben, haften sie gegenüber der Bank regelmäßig gemeinsam – unabhängig davon, wer in der Immobilie wohnt oder wer sie nutzt.
Eine „Entlassung" einer Person aus dem Kredit (Schuldhaftentlassung oder Schuldnerwechsel) ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der Bank möglich. Und die Bank ist nicht automatisch verpflichtet zuzustimmen. Sie wird prüfen, ob die verbleibende Person die Raten allein tragen kann, ob die Bonität ausreicht und ob die Immobilie als Sicherheit genügt. Wenn die Bank nicht zustimmt, bleibt die gemeinsame Haftung bestehen – auch wenn einer längst ausgezogen ist.
Das kann problematisch werden, wenn der verbleibende Partner später in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder die Immobilie nicht mehr bedienen kann. Dann haftet auch der Ausgezogene weiterhin. Deshalb ist es wichtig, diese Frage früh zu klären und nicht einfach anzunehmen, dass der Auszug automatisch die Kreditverpflichtung beendet.
3) Gibt es eine gemeinsame Linie für Preis & Zeitplan?
Noch vor der Vermarktung sollten Sie sich – so gut wie möglich – auf einige Grundlagen einigen. Das klingt selbstverständlich, wird aber in der Praxis oft übersprungen. Wenn Sie parallel zur Vermarktung noch über den Mindestpreis streiten oder unterschiedliche Zeitpläne haben, wird der Verkaufsprozess zäh und konfliktreich.
Klären Sie deshalb frühzeitig: Welcher realistische Preisrahmen oder Mindestpreis ist für beide akzeptabel? Wann soll der Verkauf abgeschlossen sein – gibt es einen festen Termin (z. B. wegen Umzug oder finanzieller Verpflichtungen)? Wer übernimmt welche Zuständigkeiten – wer sammelt Unterlagen, wer spricht mit Interessenten, wer koordiniert Termine? Und wie gehen Sie mit laufenden Kosten bis zum Verkauf um – werden Kreditrate, Hausgeld und Instandhaltung geteilt oder von einer Person getragen?
Diese Absprachen müssen nicht perfekt sein, aber sie sollten schriftlich festgehalten werden. Das verhindert Missverständnisse und gibt beiden Parteien Sicherheit. Wenn später Uneinigkeit entsteht, können Sie auf diese Vereinbarung verweisen.
Praxis-Tipp: Wenn Gespräche festgefahren sind oder die Emotionen zu hoch sind, hilft oft ein neutraler, strukturierter Prozess. Ein moderiertes Gespräch oder eine Mediation kann helfen, die sachlichen Punkte zu klären, bevor man in Eskalationswege wie eine Teilungsversteigerung rutscht. Die Investition in eine professionelle Moderation ist oft günstiger als ein langwieriger, konfliktreicher Verkaufsprozess.
Die 5 Optionen bei Scheidung
Hier die üblichen Wege – mit ehrlicher Einordnung, wann sie sinnvoll sind.
Option 1: Gemeinsamer Verkauf am Markt (häufig die sauberste Lösung)
Der gemeinsame Verkauf am Markt ist in vielen Scheidungsfällen die sauberste Lösung. Beide Partner verkaufen die Immobilie zusammen, teilen den Erlös nach den vereinbarten Anteilen und gehen getrennte Wege. Das funktioniert besonders gut, wenn beide einen klaren Schlussstrich wollen, die Immobilie finanziell belastet ist oder eine Auszahlung nicht realistisch ist.
Die Vorteile liegen auf der Hand: Es gibt eine klare Trennung und einen definierten Abschluss. Beide Parteien können mit dem Verkaufserlös ihre eigenen Pläne umsetzen, ohne dass einer langfristig an die Immobilie gebunden bleibt. Der Marktpreis ist oft nachvollziehbar, wenn Sie eine gute Preisstrategie verfolgen – das macht die Aufteilung des Erlöses transparent und nachvollziehbar.
Aber es gibt auch Stolpersteine: Uneinigkeit bei Preis oder Timing kann den gesamten Prozess blockieren. Wenn ein Partner einen höheren Preis will als der andere, oder wenn die Zeitpläne nicht zusammenpassen, wird der Verkauf zäh. Zudem fehlen in Scheidungssituationen häufig wichtige Unterlagen, weil Dokumente nicht mehr auffindbar sind oder weil die Kommunikation schwierig ist. Das verzögert den Prozess erheblich.
In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie sich für den gemeinsamen Verkauf entscheiden, sollten Sie frühzeitig eine klare Vereinbarung treffen – über Mindestpreis, Zeitplan und Zuständigkeiten. Je strukturierter Sie vorgehen, desto weniger Raum bleibt für Konflikte.
Option 2: Einer übernimmt die Immobilie, der andere wird ausgezahlt
Diese Option funktioniert, wenn eine Person die Immobilie (und das Darlehen) langfristig finanziell tragen kann, wenn die Lebenssituation – zum Beispiel wegen gemeinsamer Kinder – Stabilität braucht, und wenn beide sich auf einen fairen Wert für die Auszahlung einigen können.
Der wichtigste Punkt, der oft übersehen wird: Eine vollständige Übernahme des Kredits und der Haftung ist in der Praxis meist nur mit Zustimmung von Ex‑Partner und Bank möglich. Die Bank muss prüfen, ob die verbleibende Person die Raten allein bedienen kann. Der Ex‑Partner muss zustimmen, aus dem Kreditvertrag entlassen zu werden – und das ist nicht selbstverständlich, weil er damit auf eine Sicherheit verzichtet.
Wichtig: Nur weil jemand aus der Immobilie auszieht, heißt das nicht automatisch, dass er aus dem Kreditvertrag entlassen wird. Die Bank muss zustimmen, und das ist nicht garantiert.
Typische Stolpersteine: Viele Paare verwechseln „Auszug" mit „aus dem Kredit raus". Sie gehen davon aus, dass der Ausziehende automatisch nicht mehr für den Kredit haftet – das ist aber falsch. Ohne Zustimmung der Bank bleibt die gemeinsame Haftung bestehen. Ein weiterer häufiger Fehler: Es wird ohne saubere Bewertung über die Höhe der Ausgleichszahlung gestritten. Wenn beide unterschiedliche Vorstellungen vom Wert der Immobilie haben, wird die Verhandlung schwierig. Deshalb ist eine professionelle Bewertung oft sinnvoll, um eine faire Basis zu schaffen.
In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie diese Option wählen, sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen und klären, ob eine Übernahme des Kredits möglich ist. Parallel sollten Sie den Wert der Immobilie professionell ermitteln lassen, um eine faire Ausgleichszahlung zu berechnen.
Option 3: Vermieten und später entscheiden
Diese Option kann sinnvoll sein, wenn der Verkauf gerade ungünstig ist – sei es wegen des Zeitpunkts, der emotionalen Lage oder weil Sie einfach Zeit brauchen, um eine Übernahme zu klären. Statt sofort zu verkaufen, vermieten Sie die Immobilie und verschieben die endgültige Entscheidung.
Das klingt entspannter, als es oft ist. Sie müssen klare Regelungen treffen: Wie werden Mieteinnahmen verteilt? Wer trägt die laufenden Kosten – Kreditrate, Hausgeld, Reparaturen, Instandhaltung? Was passiert, wenn größere Reparaturen anstehen? Wer verwaltet die Immobilie – übernimmt das einer allein oder wird es gemeinsam gemacht?
In der Praxis zeigt sich: Die Verwaltung und Abstimmung können nervenaufreibend sein, besonders wenn die Kommunikation zwischen den Ex‑Partnern schwierig ist. Jede Entscheidung muss abgestimmt werden, jede Reparatur muss besprochen werden. Das kann die Scheidungssituation zusätzlich belasten, statt sie zu entspannen.
Wenn Sie diese Option wählen, sollten Sie eine schriftliche Vereinbarung treffen, die alle wichtigen Punkte regelt. Das verhindert späteren Streit und gibt beiden Parteien Klarheit. Aber seien Sie ehrlich mit sich selbst: Wenn die Kommunikation bereits schwierig ist, wird eine gemeinsame Vermietung das nicht einfacher machen.
Option 4: Realteilung / Aufteilung (selten)
Eine Realteilung oder Aufteilung der Immobilie ist nur dann sinnvoll, wenn die Immobilie technisch und rechtlich sinnvoll teilbar ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es sich um zwei abgeschlossene Einheiten handelt, die unabhängig voneinander genutzt werden können – etwa ein Zweifamilienhaus mit separaten Eingängen oder eine Immobilie, die bereits in zwei Wohneinheiten aufgeteilt ist.
In der Praxis ist diese Option selten, weil sie sehr komplex ist. Es müssen bauliche Fragen geklärt werden: Sind die Einheiten wirklich getrennt? Gibt es gemeinsame Bereiche, die aufgeteilt werden müssen? Bei Eigentumswohnungen kommen WEG‑Fragen hinzu: Kann die Teilungserklärung geändert werden? Wie werden gemeinsame Kosten aufgeteilt? Nutzungsfragen müssen geregelt werden: Wer nutzt welche Flächen? Gibt es gemeinsame Wege oder Flächen?
Zudem kann eine Realteilung teuer werden und dauert oft länger als gedacht. Es müssen Gutachten eingeholt werden, Bauanträge gestellt werden, rechtliche Fragen geklärt werden. Das kostet Zeit und Geld – und am Ende ist nicht sicher, ob die Aufteilung wirklich sinnvoll ist oder ob ein Verkauf nicht einfacher wäre.
Wenn Sie diese Option in Betracht ziehen, sollten Sie frühzeitig einen Experten (Architekt, Rechtsanwalt) konsultieren, um zu prüfen, ob eine Teilung überhaupt möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. In den meisten Fällen ist ein Verkauf und eine Aufteilung des Erlöses einfacher und schneller.
Option 5: Teilungsversteigerung (Eskalation / „letzter Ausweg")
Wenn keine Einigung möglich ist, kann eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft rechtlich vorgesehen sein. Diese sogenannte Teilungsversteigerung ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt und kann beantragt werden, wenn sich Miteigentümer nicht einigen können.
Warum das oft ungünstig ist: Das Ergebnis einer Versteigerung ist schwer planbar. Sie wissen nicht, welchen Preis Sie erzielen werden – es könnte deutlich unter dem Marktwert liegen, wenn wenig Interesse besteht oder wenn die Immobilie in einem schlechten Zustand präsentiert wird. Zudem eskaliert der Konflikt häufig, weil eine Versteigerung als Druckmittel oder als letzte Eskalationsstufe wahrgenommen wird. Das macht eine spätere Einigung noch schwieriger.
Die Kosten und der Zeitaufwand sind oft höher als gedacht. Es müssen Gerichtskosten bezahlt werden, Gutachten eingeholt werden, der Prozess kann Monate dauern. Am Ende haben beide Parteien oft weniger Geld als bei einem normalen Verkauf – und die Beziehung ist zusätzlich belastet.
Achtung: Wenn dieses Thema bei Ihnen real auf dem Tisch liegt, sollten Sie sich frühzeitig rechtliche Beratung holen, bevor Sie Schritte einleiten oder auf Fristen reagieren. Eine Teilungsversteigerung sollte wirklich nur der letzte Ausweg sein, wenn alle anderen Optionen ausgeschöpft sind.
Wenn Sie verkaufen wollen: Schritt-für-Schritt Ablauf
Wenn Sie sich für den gemeinsamen Verkauf entscheiden, hilft dieser Ablauf als Leitplanke:
Wenn Sie sich für den gemeinsamen Verkauf entscheiden, hilft dieser Ablauf als Leitplanke. In Scheidungssituationen ist es besonders wichtig, strukturiert vorzugehen, um Konflikte zu vermeiden und den Prozess zügig abzuwickeln.
Schritt 1: Grunddaten & Unterlagen sammeln
Starten Sie mit einer Übersicht über alle notwendigen Dokumente. In Scheidungssituationen fehlen häufig Unterlagen, weil Dokumente nicht mehr auffindbar sind oder weil die Kommunikation schwierig ist. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig zu klären, welche Dokumente vorhanden sind und welche noch beschafft werden müssen.
Eine vollständige Übersicht finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste. Die wichtigsten Dokumente sind: Grundbuchauszug, Darlehensunterlagen, Grundrisse, Energieausweis und – bei Eigentumswohnungen – WEG‑Unterlagen. Je früher Sie diese Dokumente sammeln, desto weniger Verzögerungen entstehen später.
Schritt 2: Preisrahmen & Strategie festlegen
Bevor Sie mit der Vermarktung starten, sollten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie verstehen. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Ihnen eine realistische Einschätzung, was Sie am Markt erzielen können. Das ist besonders wichtig in Scheidungssituationen, weil beide Parteien oft unterschiedliche Vorstellungen vom Wert haben.
Auf Basis der Bewertung können Sie dann eine Preisstrategie festlegen: Welchen Angebotspreis setzen Sie an? Gibt es einen Mindestpreis, unter dem nicht verkauft wird? Wie viel Verhandlungsspielraum ist akzeptabel? Diese Fragen sollten Sie gemeinsam klären, bevor Sie an den Markt gehen.
Schritt 3: Einigung zu Mindestpreis & Timing (schriftlich festhalten)
Dieser Schritt ist in Scheidungssituationen besonders wichtig: Treffen Sie eine schriftliche Vereinbarung über Mindestpreis, Verhandlungsrahmen, Zeitplan und Zuständigkeiten. Das verhindert späteren Streit und gibt beiden Parteien Sicherheit.
Klären Sie: Welcher Mindestpreis oder Verhandlungsrahmen ist für beide akzeptabel? Wer spricht mit Interessenten – einer allein oder beide? Wer unterschreibt welche Schritte? Wie gehen Sie mit laufenden Kosten bis zum Verkauf um – werden Kreditrate, Hausgeld und Instandhaltung geteilt oder von einer Person getragen?
Diese Vereinbarung muss nicht perfekt sein, aber sie sollte schriftlich festgehalten werden. Das verhindert Missverständnisse und gibt beiden Parteien Klarheit. Wenn später Uneinigkeit entsteht, können Sie auf diese Vereinbarung verweisen.
Schritt 4: Vermarktung starten
Wenn die Grundlagen geklärt sind, können Sie mit der Vermarktung starten. Erstellen Sie ein professionelles Exposé, das alle wichtigen Informationen enthält. Bereiten Sie Besichtigungen vor, indem Sie die Immobilie aufräumen und wichtige Unterlagen bereitlegen.
Bei Preisverhandlungen sollten Sie sich an Ihre vorherige Vereinbarung halten. Wenn ein Interessent ein Angebot unter dem Mindestpreis macht, können Sie schnell entscheiden, ob Sie verhandeln wollen oder nicht – ohne dass Sie sich vor jedem Interessenten neu einigen müssen.
Schritt 5: Käufer prüfen & Finanzierung abstimmen
Je besser Sie Interessenten vorqualifizieren, desto weniger Abbrüche gibt es später. Prüfen Sie, ob der Käufer eine Finanzierungsbestätigung hat, ob das Timing passt und ob er wirklich kaufbereit ist. In Scheidungssituationen ist es besonders wichtig, dass der Verkaufsprozess zügig abläuft – deshalb sollten Sie nur mit ernsthaften, finanzierungsgesicherten Interessenten arbeiten.
Schritt 6: Notartermin & Kaufvertrag
Ein Immobilienkaufvertrag überträgt Eigentum am Grundstück oder an der Immobilie und bedarf grundsätzlich notarieller Beurkundung. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht umgangen werden. Beim Notartermin müssen in der Regel beide Eigentümer anwesend sein und unterschreiben – es sei denn, einer hat eine Vollmacht erteilt.
Der Notar erklärt den Vertrag, klärt rechtliche Fragen und stellt sicher, dass beide Parteien verstehen, was sie unterschreiben. Der Käufer zahlt meist eine Anzahlung, und anschließend wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Mehr Details finden Sie in unserem Ratgeber zum Notartermin & Kaufvertrag.
Schritt 7: Übergabe & Abschluss
Bei der Übergabe übergeben Sie die Schlüssel, dokumentieren Zählerstände und erstellen ein Übergabeprotokoll. Der Käufer erhält Zugang zur Immobilie, und die vollständige Zahlung wird überwiesen. Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Nach der Übergabe wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Verkaufserlös wird nach den vereinbarten Anteilen aufgeteilt, und beide Parteien können ihre eigenen Wege gehen.
Kredit & Bank: Schuldhaftentlassung und Vorfälligkeit
Hier passieren die meisten Missverständnisse – deshalb einmal klar strukturiert:
In Scheidungssituationen passieren die meisten Missverständnisse rund um Kredit und Bank. Deshalb ist es wichtig, diese Themen klar zu strukturieren und frühzeitig zu klären.
Schuldhaftentlassung / Schuldnerwechsel
Wenn eine Person den Kredit allein übernehmen soll, braucht es in der Praxis zwei Zustimmungen: die Zustimmung des Ex‑Partners und die Zustimmung der Bank. Der Ex‑Partner muss zustimmen, aus dem Kreditvertrag entlassen zu werden – und das ist nicht selbstverständlich, weil er damit auf eine Sicherheit verzichtet.
Die Bank muss ebenfalls zustimmen und wird prüfen, ob die verbleibende Person die Raten allein bedienen kann. Das bedeutet eine Bonitätsprüfung, eine Einkommensprüfung und eine Prüfung, ob die Immobilie als Sicherheit ausreicht. Die Bank ist nicht verpflichtet zuzustimmen – sie kann die Übernahme ablehnen, wenn sie das Risiko als zu hoch einschätzt.
In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie eine Übernahme planen, sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen und klären, ob eine Übernahme möglich ist. Parallel sollten Sie mit dem Ex‑Partner klären, ob er einer Entlassung zustimmt. Ohne beide Zustimmungen funktioniert eine Übernahme nicht.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst wird – zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie – kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das ist eine Gebühr, die die Bank für den entgangenen Zinsgewinn verlangt, wenn der Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt vom Darlehensvertrag, der Restlaufzeit, dem Zinssatz und der aktuellen Marktsituation ab. Sie kann mehrere tausend Euro betragen und sollte bei der Berechnung des Netto-Erlöses berücksichtigt werden. Mehr Details finden Sie in unserem Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Wichtig zu wissen: Nicht bei jeder Kreditablösung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Bei variablen Zinsen oder bei bestimmten Vertragsklauseln kann sie entfallen. Deshalb sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank klären, ob und in welcher Höhe Kosten anfallen.
Wichtig: Ob und in welcher Höhe Kosten anfallen, hängt stark vom Darlehensvertrag und der konkreten Lösung ab. Bei einer Umschuldung können andere Regeln gelten als bei einer Übernahme oder einem Verkauf. Klären Sie das frühzeitig mit Ihrer Bank, um keine Überraschungen zu erleben.
Kosten & Steuern: kurz eingeordnet
Auch wenn Scheidung das Hauptthema ist: Für Entscheidungen zählt am Ende oft der Netto-Erlös.
Auch wenn Scheidung das Hauptthema ist: Für Entscheidungen zählt am Ende oft der Netto-Erlös. Deshalb sollten Sie die Kosten und Steuern im Blick behalten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Beim Immobilienverkauf entstehen verschiedene Kosten: Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuell Maklerprovision (wenn Sie einen Makler beauftragen), Vorfälligkeitsentschädigung (wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird) und möglicherweise Steuern. Eine detaillierte Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf.
Bei der Steuer kann die Spekulationssteuer relevant sein, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde. Die genauen Regeln sind komplex und hängen von vielen Faktoren ab. Eine erste Einordnung finden Sie in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Wichtig: Bei Unsicherheit sollten Sie einen Steuerberater konsultieren, da die Regeln komplex sind und von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich sein können. Die Informationen hier dienen nur der allgemeinen Orientierung.
Checkliste: So bereiten Sie den Verkauf bei Scheidung vor
Nutzen Sie diese Kurzliste als Start. Die komplette Liste finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste.
In Scheidungssituationen ist es besonders wichtig, strukturiert vorzugehen. Diese Checkliste hilft Ihnen, den Überblick zu behalten und nichts Wichtiges zu vergessen.
Dokumente & Fakten
Beginnen Sie mit den wichtigsten Dokumenten. In Scheidungssituationen fehlen häufig Unterlagen, weil Dokumente nicht mehr auffindbar sind. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig zu klären, was vorhanden ist und was noch beschafft werden muss.
Absprachen
Bevor Sie mit der Vermarktung starten, sollten Sie wichtige Absprachen treffen. Das verhindert späteren Streit und gibt beiden Parteien Sicherheit. Diese Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten werden.
Verkaufsprozess
Wenn die Grundlagen geklärt sind, können Sie mit dem Verkaufsprozess starten. Strukturieren Sie die Schritte, damit der Prozess zügig abläuft und keine Verzögerungen entstehen.
Typische Fehler (und wie Sie sie vermeiden)
In Scheidungssituationen passieren immer wieder ähnliche Fehler, die Zeit und Geld kosten. Wenn Sie diese kennen, können Sie sie vermeiden.
Ohne gemeinsame Preisstrategie starten
Viele Paare starten mit der Vermarktung, ohne sich vorher auf einen Mindestpreis oder einen Verhandlungsrahmen geeinigt zu haben. Das führt fast immer zu Blockaden: Wenn ein Interessent ein Angebot macht, müssen Sie sich erst einigen – und das kostet Zeit. Wenn die Einigung nicht gelingt, blockiert der Prozess, die Immobilie steht lange am Markt, und am Ende müssen Sie dennoch einen Kompromiss finden. Besser: Klären Sie den Preisrahmen vorher, dann läuft der Verkaufsprozess deutlich entspannter.
„Auszug" = „aus dem Kredit raus" annehmen
Eine der häufigsten Fehlannahmen ist, dass der Auszug aus der Immobilie automatisch bedeutet, dass man auch aus dem Kreditvertrag raus ist. Das ist falsch. Nur weil jemand auszieht, heißt das nicht, dass er aus dem Kredit entlassen wird. Die Bankzustimmung ist zentral – und die Bank ist nicht verpflichtet zuzustimmen. Wenn Sie eine Übernahme planen, sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen und klären, ob eine Übernahme möglich ist. Sonst riskieren Sie, dass der Plan später scheitert.
Unterlagen zu spät beschaffen
In Scheidungssituationen fehlen häufig wichtige Unterlagen, weil Dokumente nicht mehr auffindbar sind oder weil die Kommunikation schwierig ist. Wenn Sie diese Unterlagen erst parallel zur Vermarktung beschaffen müssen, verzögert das den Prozess erheblich. Interessenten warten, Käufer springen ab, weil der Prozess zu lange dauert. Besser: Sammeln Sie die wichtigsten Dokumente frühzeitig, bevor Sie mit der Vermarktung starten.
Eskalationspfade zu früh nutzen (Druckmittel)
Manche Paare drohen früh mit einer Teilungsversteigerung, um Druck zu machen oder um den anderen zu einer Entscheidung zu zwingen. Das ist meist kontraproduktiv. Der Konflikt eskaliert, die Kommunikation wird noch schwieriger, und das Ergebnis wird unberechenbarer. Eine Teilungsversteigerung sollte wirklich nur der letzte Ausweg sein, wenn alle anderen Optionen ausgeschöpft sind. Besser: Versuchen Sie zunächst, eine Einigung zu finden – auch wenn das Zeit und Geduld kostet.
Netto-Erlös nicht sauber rechnen
Viele Paare rechnen nur mit dem Verkaufspreis, ohne die Kosten zu berücksichtigen. Aber am Ende zählt der Netto-Erlös: Verkaufspreis minus Restschuld, minus Notarkosten, minus Vorfälligkeitsentschädigung, minus mögliche Steuern. Wenn Sie diese Kosten nicht einrechnen, kann es zu einer späten Enttäuschung kommen, wenn der tatsächliche Erlös deutlich niedriger ist als erwartet. Besser: Rechnen Sie den Netto-Erlös frühzeitig durch, dann wissen Sie, womit Sie wirklich rechnen können.
Häufige Fragen (FAQ)
Wenn beide Eigentümer sind, braucht es für den Verkauf der Immobilie als Ganzes in der Praxis die Mitwirkung aller Eigentümer (z. B. beim Notartermin).
Ja – Verträge über die Übertragung von Grundeigentum bedürfen grundsätzlich notarieller Beurkundung.
Ohne abweichende Vereinbarung leben Ehegatten grundsätzlich im Güterstand der Zugewinngemeinschaft.
Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt.
Übersteigt der Zugewinn eines Ehegatten den Zugewinn des anderen, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu.
Das ist möglich, aber in der Praxis nur mit Zustimmung der Bank; Banken können zustimmen, müssen aber nicht.
Oft kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden; Details hängen vom Vertrag und der Situation ab.
Eine Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft ist im ZVG geregelt.
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Wenn Sie gerade mitten in der Entscheidung stehen, hilft oft ein klarer Plan: