Grundbuch, Dienstbarkeiten & Wohnrecht: Was Verkäufer wissen sollten

In Abteilung I werden die Eigentümer eingetragen (bei mehreren Eigentümern inkl. Angaben zum Miteigentum/Verhältnis). Diese Information ist für den Verkauf entscheidend, weil alle eingetragenen Eigentümer dem Verkauf zustimmen müssen. Bei Miteigentum wird das Verhältnis angegeben, beispielsweise "zu je 1/2" oder "zu je 1/3".

Typischerweise prüfen Käufer und deren Finanzierungsgeber Abteilung I, um sicherzustellen, dass alle Verkäufer identifiziert sind und der Verkauf rechtlich sauber abgewickelt werden kann. Fehler oder Unklarheiten in Abteilung I können den Verkaufsprozess verzögern oder sogar zum Scheitern bringen.

In Abteilung II stehen "alle Belastungen … mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden", außerdem Verfügungsbeschränkungen sowie Vormerkungen/Widersprüche, die das Eigentum betreffen. Diese Abteilung ist für Verkäufer besonders relevant, weil hier Rechte Dritter dokumentiert werden, die die Nutzung der Immobilie einschränken können.

Typische Einträge in Abteilung II umfassen Dienstbarkeiten (wie Wegerecht oder Leitungsrecht), Wohnungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten sowie Verfügungsbeschränkungen (z. B. bei Insolvenz oder Testamentsvollstreckung). Jeder Eintrag kann den Wert der Immobilie beeinflussen und den Käuferkreis einschränken.

In der Praxis bedeutet das: Käufer müssen diese Rechte akzeptieren oder es muss eine Lösung gefunden werden (Löschung, Anpassung). Finanzierungsgeber prüfen Abteilung II besonders genau, da eingetragene Rechte die Sicherheit ihrer Kredite beeinträchtigen können.

In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (inkl. Vormerkungen/Widersprüche dazu) eingetragen. Diese Einträge sichern Kredite ab und müssen vor oder beim Verkauf geklärt werden. Typischerweise wird eine Lastenfreistellung vereinbart, die sicherstellt, dass die Immobilie beim Verkauf frei von diesen Belastungen ist.

Für Verkäufer bedeutet das: Wenn noch eine Restschuld auf dem Kredit besteht, muss diese vor oder bei der Übergabe getilgt werden. Die Löschung der Grundschuld im Grundbuch erfolgt dann durch das Grundbuchamt auf Antrag des Notars. Dieser Prozess kann einige Wochen dauern und sollte frühzeitig geplant werden.

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (klassisch: das Nachbargrundstück darf über Ihr Grundstück fahren/gehen oder Leitungen führen). Das Recht "klebt" am Grundstück, nicht an einer Person – das bedeutet, es geht automatisch auf den neuen Eigentümer des begünstigten Grundstücks über.

Typische Beispiele im Verkauf:

• Geh- und Fahrrecht / Wegerecht: Der Nachbar darf über Ihr Grundstück gehen oder fahren, um sein Grundstück zu erreichen.
• Überfahrtsrecht / Zufahrtsrecht: Ähnlich wie Wegerecht, oft für Garagenzufahrten oder landwirtschaftliche Wege.
• Leitungsrecht (Wasser, Abwasser, Strom, Gas): Versorgungsleitungen verlaufen über Ihr Grundstück.
• Stellplatz-/Nutzungsrechte (je nach Gestaltung): Bestimmte Flächen dürfen vom Nachbarn genutzt werden.

Wichtig: Der genaue Umfang steht im Wortlaut der Eintragung und/oder in der Bezugnahme auf eine Urkunde (z. B. Bewilligung). Für Käufer zählt am Ende: Was darf der Berechtigte konkret? Ein unklarer oder sehr weit gefasster Wortlaut kann den Verkauf erschweren, weil Käufer unsicher sind, welche Einschränkungen auf sie zukommen.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie verkaufen, müssen Sie diese Rechte transparent kommunizieren. Käufer müssen wissen, dass der Nachbar weiterhin über das Grundstück fahren darf oder dass Leitungen verlaufen. Ein professionelles Exposé sollte solche Einträge klar benennen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Hier wird ein Grundstück zugunsten "desjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt" belastet – also zugunsten einer Person oder Stelle, nicht zugunsten eines anderen Grundstücks. Das Recht ist personengebunden und kann nicht einfach übertragen werden. Es erlischt typischerweise mit dem Tod des Berechtigten oder bei einer anderen im Recht festgelegten Beendigung.

Das ist die rechtliche Kategorie, unter die häufig auch Wohnungsrechte fallen. Aber auch andere Nutzungsrechte können als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ausgestaltet sein, beispielsweise das Recht, ein Grundstück für bestimmte Zwecke zu nutzen (z. B. als Garten, für Lagerung).

Für Verkäufer ist wichtig: Diese Rechte sind oft komplexer als Grunddienstbarkeiten, weil sie an eine Person gebunden sind. Wenn Sie verkaufen wollen, müssen Sie klären, ob und wie das Recht weiterbesteht, ob es gelöscht werden kann oder ob der Käufer damit leben muss. Das kann den Verkaufsprozess deutlich beeinflussen.

Eintragungen erfolgen grundsätzlich nur auf Antrag. Die Eintragung erfolgt, wenn der Betroffene sie bewilligt (z. B. der Berechtigte eines Wohnrechts muss einer Löschung regelmäßig zustimmen). Das Grundbuchamt verlangt die erforderlichen Erklärungen in der vorgeschriebenen Form (öffentliche/öffentlich beglaubigte Form).

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie ein Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit löschen wollen, müssen Sie zunächst den Berechtigten finden und von ihm eine Zustimmung zur Löschung erhalten. Das kann schwierig sein, wenn der Berechtigte nicht mehr auffindbar ist oder nicht einverstanden ist. Ohne Zustimmung ist eine Löschung in der Regel nicht möglich.

Die erforderlichen Erklärungen müssen notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt sein. Ein einfacher Brief reicht nicht aus. Das bedeutet zusätzliche Kosten und Zeitaufwand. Der Notar erstellt die erforderlichen Dokumente und reicht sie beim Grundbuchamt ein.

Eine Berichtigung kann ohne Bewilligung nach § 19 möglich sein, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird (Berichtigungsfall). Das ist eher die Ausnahme – und hat in der Praxis hohe Nachweisanforderungen. Sie müssen beweisen, dass der Eintrag von Anfang an falsch war oder dass das Recht auf andere Weise erloschen ist (z. B. durch Tod des Berechtigten, wenn das Recht personengebunden ist).

Typischerweise erfordert eine Berichtigung umfangreiche Nachweise, beispielsweise Sterbeurkunden, Erbscheine oder andere amtliche Dokumente. Das Grundbuchamt prüft solche Anträge sehr sorgfältig, da es um die Rechtssicherheit geht. In den meisten Fällen ist es einfacher und schneller, eine normale Löschung mit Zustimmung des Berechtigten durchzuführen.

1. Wortlaut prüfen: Was genau ist eingetragen (Umfang, Fläche, Einschränkungen)? Lassen Sie sich den vollständigen Wortlaut vom Grundbuchamt geben oder vom Notar prüfen. Oft steht im Grundbuch nur ein Verweis auf eine Urkunde, die Sie zusätzlich einsehen müssen.
2. Berechtigten identifizieren und Einigung herstellen (falls Löschung/Änderung gewünscht). Das kann der schwierigste Schritt sein, besonders wenn der Berechtigte nicht mehr auffindbar ist oder nicht einverstanden ist. In manchen Fällen kann eine finanzielle Kompensation helfen, eine Zustimmung zu erhalten.
3. Notar einbinden (Erklärung erstellen/beglaubigen, Antrag ans Grundbuchamt). Der Notar erstellt die erforderlichen Erklärungen in der richtigen Form und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Die Kosten hängen von der Komplexität ab, liegen aber typischerweise im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich.
4. Zeit einplanen: Grundbuchämter benötigen oft einige Wochen (je nach Auslastung/Komplexität). In manchen Regionen kann es auch länger dauern. Planen Sie mindestens 4-8 Wochen ein, besser mehr, um Puffer zu haben.

Wichtig: Auch wenn Sie nicht löschen, muss der Verkauf diese Rechte transparent abbilden (Exposé, Käufergespräche, Kaufvertrag). Verschweigen Sie solche Einträge nicht, da das zu rechtlichen Problemen führen kann. Ein professionelles Exposé sollte alle relevanten Einträge klar benennen, damit Käufer wissen, worauf sie sich einlassen.