Exposé erstellen: Was wirklich rein muss (und was Käufer wirklich überzeugt)
Verkäufer denken oft: "Ein paar Fotos + Text reicht." Realität: Das Exposé entscheidet über Qualität der Leads, Standzeit und Verhandlungsmacht. In diesem Ratgeber lernen Sie die Struktur, Inhalte, Foto-Basics und typische Fehler kennen, die wirklich Geld kosten.
Ein Exposé ist kein "schönes PDF", sondern ein Verkaufswerkzeug. Es filtert die richtigen Käufer, spart Zeit bei Besichtigungen und schafft Vertrauen durch Klarheit und Konsistenz.
Was ist ein Exposé – und wofür ist es da?
Ein Exposé ist das zentrale Verkaufsdokument für Ihre Immobilie – sowohl online als auch als PDF. Es dient nicht nur der Information, sondern als Filter und Vertrauenssignal für potenzielle Käufer. Während viele Verkäufer denken, dass "ein paar Fotos und ein Text" ausreichen, entscheidet die Qualität des Exposés tatsächlich über die Qualität der Leads, die Standzeit und letztendlich Ihre Verhandlungsposition.
Unterschied: Exposé vs. Inserat – Ein Inserat ist ein Teaser, der Aufmerksamkeit weckt und Interessenten zum Klicken animiert. Das Exposé ist die Entscheidungsvorbereitung: Hier finden Käufer alle relevanten Informationen, um zu entscheiden, ob eine Besichtigung sinnvoll ist. Während das Inserat kurz und prägnant sein sollte, kann das Exposé ausführlicher sein und alle wichtigen Details enthalten.
Ein gutes Exposé filtert unpassende Anfragen heraus und lockt qualifizierte Interessenten an. Es spart Zeit, reduziert Standzeit und stärkt Ihre Verhandlungsposition. In der Praxis bedeutet das: Weniger Anfragen, aber bessere Qualität. Statt 50 unqualifizierten Interessenten erhalten Sie vielleicht 10–15 ernsthafte Käufer, die wirklich passen.
Das Exposé verkauft nicht die Immobilie selbst – es verkauft den nächsten Schritt. Ob das eine Besichtigung, eine Unterlagenanforderung oder ein erstes Gespräch ist, hängt von Ihrer Strategie ab. Entscheidend ist, dass das Exposé Vertrauen schafft und Interessenten dazu bringt, den nächsten Schritt zu gehen.
Bevor Sie schreiben: 3 Grundlagen, die das Exposé bestimmen
Zielgruppe (wer soll kaufen?)
Bevor Sie das erste Wort schreiben, klären Sie: Wer ist Ihre Zielgruppe? Eigennutzer vs. Kapitalanleger, Familien vs. Singles, Renovierer vs. "einziehen & wohlfühlen". Die Zielgruppe bestimmt, welche Informationen Sie betonen und wie Sie formulieren.
Für Eigennutzer sind Themen wie Wohnqualität, Lage, Grundriss und Ausstattung wichtig. Sie wollen wissen, ob die Immobilie zu ihrem Lebensstil passt. Kapitalanleger hingegen interessieren sich primär für Rendite, Mieteinnahmen, Nebenkosten und den Zustand der Immobilie. Familien achten auf Sicherheit, Schulen und Spielplätze, während Singles vielleicht mehr Wert auf zentrale Lage und ÖPNV-Anbindung legen.
Wenn Sie Ihre Zielgruppe klar definiert haben, können Sie das Exposé gezielt ausrichten. Das spart nicht nur Zeit bei der Erstellung, sondern führt auch zu besseren Ergebnissen, weil Sie die richtigen Menschen ansprechen.
Positionierung (was ist der Kernvorteil?)
Identifizieren Sie 1–2 stärkste Argumente: Lage, Grundriss, Garten, Zustand, Ruhe, Rendite. Diese sollten im Exposé prominent platziert werden und die gesamte Kommunikation prägen. Nicht jede Immobilie kann in allem überzeugen – aber fast jede hat mindestens ein oder zwei echte Stärken.
Die Positionierung hilft Ihnen, sich von der Konkurrenz abzuheben. Wenn Ihre Immobilie beispielsweise einen besonders großen Garten hat, sollte das nicht nur erwähnt, sondern hervorgehoben werden. Wenn die Lage außergewöhnlich gut ist, sollte das bereits in der Headline oder Kurzbeschreibung deutlich werden.
Wichtig: Die Positionierung muss ehrlich sein. Übertreibungen führen zu Enttäuschungen bei Besichtigungen und schaden Ihrem Vertrauen. Besser ist es, echte Stärken klar zu kommunizieren, als falsche Versprechungen zu machen.
Preisstrategie (passt der Preis zur Zielgruppe?)
Exposé und Preisstrategie gehören zusammen. Der Preis positioniert die Zielgruppe, das Exposé unterstützt diese Positionierung. Ein zu teures Objekt mit perfektem Exposé wird trotzdem lange stehen. Umgekehrt kann ein attraktiv bepreistes Objekt mit unklarem Exposé zwar viele Anfragen generieren, aber die Qualität der Interessenten leidet.
Wenn Sie beispielsweise eine Premium-Immobilie verkaufen, sollte das Exposé diese Positionierung widerspiegeln: hochwertige Fotos, detaillierte Beschreibungen, besondere Features. Bei einer günstigen Renovierungsimmobilie hingegen sollten Sie ehrlich kommunizieren, was gemacht werden muss, und den Preis entsprechend positionieren.
Die Preisstrategie sollte vor dem Exposé feststehen, damit Sie das Exposé darauf ausrichten können. → Angebotspreis festlegen → Immobilienbewertung
Der Aufbau eines richtig guten Exposés (Muss-Bausteine)
1) Headline + Subline (klar statt kreativ)
"4‑Zimmer‑Wohnung mit Balkon & Stellplatz" ist besser als "Traumwohnung im Grünen". Klare Erwartungen führen zu besserer Lead-Qualität und weniger Zeitverschwendung bei unpassenden Interessenten. Die Headline sollte die wichtigsten Fakten enthalten, die Ihre Zielgruppe sucht.
Vermeiden Sie kreative, aber vage Formulierungen. Während "Traumwohnung" subjektiv ist und unterschiedlich interpretiert werden kann, ist "4-Zimmer-Wohnung" eine klare Information, die Interessenten sofort einordnen können. Das spart Zeit auf beiden Seiten und führt zu qualifizierteren Anfragen.
Die Subline kann zusätzliche wichtige Informationen enthalten, die in der Headline keinen Platz haben, beispielsweise "ruhige Seitenstraße" oder "mit Tiefgarage". Wichtig ist, dass beide zusammen ein klares Bild vermitteln.
2) Key-Facts-Box (die Käufer sofort scannen)
Diese Box sollte enthalten: Objektart (Wohnung/Haus/Grundstück), Wohnfläche/Nutzfläche/Grundstück (mit Quelle/Anmerkung), Zimmer, Etage, Aufzug, Balkon/Terrasse/Garten, Baujahr, Zustand, letzte Modernisierungen, Heizung/Energieträger, Stellplatz/Garage, Verfügbarkeit/Übergabezeitpunkt. Bei Wohnung: Hausgeld, Rücklage (wenn verfügbar).
Die Key-Facts-Box ist das erste, was Interessenten scannen. Sie sollte übersichtlich strukturiert sein und alle wichtigen Informationen auf einen Blick liefern. Viele Käufer entscheiden bereits anhand dieser Box, ob sie weiterlesen oder nicht.
Wichtig: Alle Angaben müssen konsistent sein. Wenn Sie in der Key-Facts-Box "120 m²" angeben, muss das auch im Text und in anderen Dokumenten so stehen. Widersprüche führen zu Misstrauen und können den Verkauf gefährden.
3) Kurzbeschreibung (100–180 Wörter)
"Worum geht's?": Objekt + Gefühl + 1–2 echte Vorteile. Keine Superlative, sondern nachvollziehbare Aussagen. Diese Kurzbeschreibung entscheidet, ob jemand weiterliest. Sie sollte in 100–180 Wörtern das Wesentliche zusammenfassen und Interesse wecken.
Strukturieren Sie die Kurzbeschreibung so: Beginnen Sie mit dem Objekttyp und der wichtigsten Eigenschaft (z. B. "Moderne 4-Zimmer-Wohnung in ruhiger Seitenlage"). Dann nennen Sie 1–2 echte Vorteile (z. B. "mit großzügigem Balkon und Tiefgarage"). Zum Schluss können Sie kurz das Gefühl vermitteln (z. B. "ideal für Familien oder Paare, die Ruhe und Platz schätzen").
Vermeiden Sie Floskeln wie "einmalig" oder "traumhaft". Besser sind konkrete Aussagen wie "großer Garten" oder "moderne Küche". Käufer können solche Informationen besser einordnen und vertrauen ihnen mehr.
4) Lage (nicht nur "zentral")
Mikro‑Lage beschreiben: ruhige Straße, Infrastruktur, ÖPNV, Einkauf, Schulen, Park. Ehrlich bleiben – die Lage ist schnell prüfbar. Tipp: Lagebeschreibung so schreiben, dass sie die Zielgruppe anspricht (Familie vs. Pendler).
Statt nur "zentrale Lage" zu schreiben, sollten Sie konkret werden: "5 Minuten zu Fuß zum Supermarkt, 10 Minuten zur S-Bahn, Grundschule um die Ecke". Solche Angaben sind nachprüfbar und schaffen Vertrauen. Wenn Sie übertreiben, merken Interessenten das schnell und verlieren das Vertrauen.
Für Familien sind Schulen, Spielplätze und Sicherheit wichtig. Für Pendler sind ÖPNV-Anbindung und Autobahn-Nähe entscheidend. Für Senioren vielleicht Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten. Passen Sie die Lagebeschreibung an Ihre Zielgruppe an, aber bleiben Sie ehrlich.
5) Objektbeschreibung (funktional & ehrlich)
Raumaufteilung, Highlights, Zustand, Modernisierungen. "Was ist neu/was ist alt?" Wichtig: keine "Schönfärberei", sondern transparente Einordnung. Käufer schätzen Ehrlichkeit.
Beschreiben Sie die Räume funktional: "Großzügiges Wohnzimmer mit offener Küche, 3 Schlafzimmer, modernes Bad mit Dusche und Wanne". Nennen Sie Highlights wie "Parkettboden", "Einbauküche" oder "Balkon mit Südausrichtung". Aber seien Sie auch ehrlich: Wenn die Küche alt ist, schreiben Sie "funktionale Küche" statt "moderne Küche".
Bei Modernisierungen sollten Sie konkret sein: "Heizung 2020 erneuert", "Fenster 2018 ausgetauscht" ist besser als "alles modernisiert". Wenn Sie keine genauen Daten haben, können Sie auch "vor wenigen Jahren" schreiben, aber vermeiden Sie vage Formulierungen wie "kürzlich" oder "neulich".
6) Ausstattung (übersichtlich, aber nicht endlos)
Küche, Boden, Fenster, Bad, Smart‑Home, Außenanlagen. Bei Wohnung: Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum klar trennen, sonst entstehen Missverständnisse.
Listen Sie die Ausstattung übersichtlich auf, aber nicht endlos. Konzentrieren Sie sich auf die wichtigsten Punkte, die für Ihre Zielgruppe relevant sind. Eine Einbauküche ist wichtig, die Marke der Spülmaschine meist nicht.
Bei Eigentumswohnungen ist es besonders wichtig, zwischen Sondereigentum (gehört zur Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (gehört allen) zu unterscheiden. Wenn Sie beispielsweise einen Kellerraum haben, sollte klar sein, ob dieser zur Wohnung gehört oder nur gemietet ist. Unklarheiten führen zu späteren Problemen und können den Verkauf gefährden.
7) Bilder & Grundrisse (entscheidend)
Bilder entscheiden, ob jemand weiterliest. Reihenfolge: Außen → Eingang → Wohnen → Küche → Bad → Schlafen → Balkon/Garten → Keller/Stellplatz. Grundriss: sauber, lesbar, idealerweise mit Beschriftung.
Die Reihenfolge der Fotos ist wichtig, weil sie eine Geschichte erzählt. Beginnen Sie mit dem Außenbild, damit Interessenten einen ersten Eindruck bekommen. Dann führen Sie sie durch die Immobilie: vom Eingang über die Wohnräume bis zu den Schlafzimmern. Zum Schluss zeigen Sie Außenanlagen und Nebengebäude.
Der Grundriss sollte klar lesbar sein und idealerweise mit Beschriftungen versehen. Wenn Sie keinen professionellen Grundriss haben, können Sie auch einen handgezeichneten verwenden, solange er klar und verständlich ist. Wichtig ist, dass Interessenten die Raumaufteilung nachvollziehen können.
8) Rechtliches/Transparenz & Hinweise (kurz, aber sauber)
Keine juristischen Abhandlungen. Transparenz zu Besonderheiten: Vermietung, Wohnrecht, Erbengemeinschaft‑Konstellation, bekannte Mängel (neutraler Verweis). → Mängel offenlegen
Besonderheiten sollten kurz und sachlich erwähnt werden. Wenn die Immobilie vermietet ist, nennen Sie das. Wenn es ein Wohnrecht gibt, erwähnen Sie es. Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft verkaufen, sollte das klar sein. Wichtig ist, dass Sie nichts verschweigen, was später zu Problemen führen könnte.
Bei bekannten Mängeln sollten Sie diese neutral kommunizieren. Formulieren Sie sachlich, ohne zu dramatisieren oder zu beschönigen. Ein "altes Bad, funktional" ist besser als "Bad mit Charme" oder "Bad muss saniert werden". → Mängel offenlegen
9) Call-to-Action: Was soll der Interessent jetzt tun?
"Exposé anfordern", "Besichtigungstermin", "Finanzierung vorab klären". Hinweis: Qualifizierung spart Zeit (z. B. Finanzierungsbestätigung). → Besichtigung vorbereiten
Der Call-to-Action sollte klar sein, was der nächste Schritt ist. Wenn Sie Besichtigungen anbieten, nennen Sie das. Wenn Sie zunächst eine Finanzierungsbestätigung wünschen, kommunizieren Sie das. Je klarer der CTA, desto besser die Qualität der Anfragen.
Qualifizierung spart auf beiden Seiten Zeit. Wenn Sie beispielsweise nur Interessenten mit Finanzierungsbestätigung einladen, vermeiden Sie Besichtigungen mit Personen, die sich die Immobilie ohnehin nicht leisten können. Das ist fair für alle Beteiligten und führt zu effizienteren Verkaufsprozessen. → Besichtigung vorbereiten
Fotos fürs Exposé – die Basics, die den größten Unterschied machen
Tageslicht, gerade Linien, aufgeräumt, keine privaten Fotos/Spiegel, keine extreme Weitwinkel-Verzerrung. 12–20 gute Fotos sind besser als 60 mittelmäßige. Die Qualität der Fotos entscheidet oft, ob Interessenten weiterlesen oder nicht.
"Vorher kurz inszenieren": Licht, Ordnung, neutrale Details, aber ohne Fake. Räumen Sie auf, öffnen Sie Vorhänge für Tageslicht, entfernen Sie persönliche Gegenstände. Aber bleiben Sie ehrlich – übertriebene Inszenierung führt zu Enttäuschungen bei Besichtigungen.
Was vermeiden: übertriebene HDR‑Looks, starke Filter, unscharf, "Fischauge". Professionelle Fotos sind ideal, aber auch gute Smartphone-Fotos können ausreichen, wenn Sie auf Tageslicht, gerade Linien und Ordnung achten. Wichtig ist, dass die Fotos die Immobilie realistisch zeigen.
Die Reihenfolge der Fotos ist entscheidend. Beginnen Sie mit dem Außenbild, dann führen Sie Interessenten durch die Immobilie. Jedes Foto sollte einen Mehrwert bieten – wenn ein Raum sehr ähnlich aussieht wie der vorherige, können Sie eines weglassen.
Zahlen & Fakten: Konsistenz ist wichtiger als Perfektion
Wohnfläche/Grundstück/Baujahr müssen überall gleich sein (Inserat, Exposé, Gespräch). Flächenangaben immer so, dass sie nachvollziehbar sind ("laut …"). Widersprüche führen zu Misstrauen und können den Verkauf gefährden.
Wenn Sie beispielsweise in der Key-Facts-Box "120 m²" angeben, muss das auch im Text, im Inserat und in Gesprächen so stehen. Wenn Sie unterschiedliche Quellen haben (z. B. Wohnflächenberechnung vs. Grundbuch), sollten Sie klar kennzeichnen, welche Angabe Sie verwenden und warum.
Modernisierungen: lieber wenige mit Datum als viele vage. "Heizung 2020 erneuert" ist besser als "alles modernisiert". Wenn Sie keine genauen Daten haben, können Sie auch "vor wenigen Jahren" schreiben, aber vermeiden Sie vage Formulierungen. → Unterlagen-Checkliste
Wenn etwas unklar ist, kennzeichnen Sie das lieber klar, statt zu raten. "Baujahr laut Grundbuch 1985, Dach laut Nachbarn 2010 erneuert" ist ehrlicher als "Baujahr 1985, Dach modernisiert". Käufer schätzen Transparenz und können mit ehrlichen Unsicherheiten besser umgehen als mit falschen Angaben.
Exposé für Eigentumswohnung (WEG) – was Käufer fast immer wissen wollen
Hausgeld, Rücklagen, Protokolle/Abrechnungen (wenn vorhanden). Sonderumlagen/geplante Maßnahmen (wenn bekannt). "Was gehört zur Wohnung?" (Sondereigentum) vs. Gemeinschaftseigentum.
Bei Eigentumswohnungen sind diese Informationen für Käufer besonders wichtig. Das Hausgeld sollte klar genannt werden, ebenso der Rücklagenstand. Wenn Sie Protokolle der Eigentümerversammlungen haben, können Sie diese erwähnen – sie zeigen Transparenz und helfen Käufern, die WEG-Situation einzuschätzen.
Sonderumlagen oder geplante Maßnahmen sollten transparent kommuniziert werden. Wenn beispielsweise eine Dachsanierung geplant ist, sollte das im Exposé stehen. Nichts ist schlimmer, als wenn Käufer nach dem Kauf von unerwarteten Kosten überrascht werden.
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum (gehört zur Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (gehört allen) ist wichtig. Wenn Sie beispielsweise einen Kellerraum haben, sollte klar sein, ob dieser zur Wohnung gehört oder nur gemietet ist. Unklarheiten führen zu späteren Problemen.
Exposé für vermietete Immobilien – andere Zielgruppe, andere Inhalte
Mietvertrag, Mieteinnahmen, Nebenkosten, Index/Staffel. "Kapitalanleger lesen anders": Rendite-/Cashflow‑Infos (seriös, ohne Übertreibung). → Vermietete Immobilie verkaufen
Bei vermieteten Immobilien ist die Zielgruppe anders – meist Kapitalanleger, die auf Rendite achten. Diese lesen Exposés anders als Eigennutzer. Sie interessieren sich primär für Mieteinnahmen, Nebenkosten, Mietvertragslaufzeit und Rendite.
Nennen Sie die Kaltmiete, Nebenkosten und ob es eine Staffel- oder Indexmiete gibt. Wenn der Mietvertrag unbefristet ist, erwähnen Sie das. Wenn es eine Staffelmiete gibt, nennen Sie die Entwicklung. Alles sollte seriös und nachvollziehbar sein – Übertreibungen schaden dem Vertrauen.
Rendite- oder Cashflow-Informationen können Sie nennen, aber bleiben Sie realistisch. Wenn Sie beispielsweise eine Bruttorendite von 4% haben, nennen Sie das. Aber vermeiden Sie übertriebene Versprechungen, die später nicht eintreten. → Vermietete Immobilie verkaufen
Sonderfälle, die Sie im Exposé nie verstecken sollten
Wohnrecht/Nießbrauch (erklären, nicht verschweigen). Rechte im Grundbuch (z. B. Wegerecht) – zumindest benennen. Erbengemeinschaft/Scheidung (nicht als Drama, aber als Klarheit "wer entscheidet"). → Immobilie verkaufen mit Wohnrecht/Nießbrauch
Sonderfälle sollten nie verschwiegen werden. Wenn es ein Wohnrecht oder Nießbrauch gibt, erklären Sie das kurz und sachlich. Wenn es Rechte im Grundbuch gibt (z. B. Wegerecht), nennen Sie diese. Nichts ist schlimmer, als wenn Käufer nach dem Kauf von solchen Besonderheiten überrascht werden.
Bei Erbengemeinschaft oder Scheidung sollten Sie klar kommunizieren, wer entscheidet. Das ist keine Dramatisierung, sondern Klarheit. Käufer müssen wissen, ob alle Eigentümer zustimmen müssen oder ob eine Person allein entscheiden kann.
Formulieren Sie sachlich und neutral. Statt "leider gibt es ein Wohnrecht" schreiben Sie "die Immobilie ist mit einem Wohnrecht belastet". Das klingt professioneller und schafft weniger Misstrauen. → Immobilie verkaufen mit Wohnrecht/Nießbrauch
Exposé & Preis – warum beides zusammen gedacht werden muss
Exposé positioniert das Objekt; Preis positioniert die Zielgruppe. "Zu teuer + tolles Exposé" = trotzdem Standzeit. "Attraktiv bepreist + unklarer Text" = unqualifizierte Leads.
Das beste Exposé hilft nicht, wenn der Preis nicht passt. Wenn Sie eine Immobilie deutlich über Marktwert anbieten, werden Sie trotz perfektem Exposé lange warten müssen. Umgekehrt kann ein attraktiv bepreistes Objekt mit unklarem Exposé zwar viele Anfragen generieren, aber die Qualität der Interessenten leidet.
Exposé und Preis sollten zusammen gedacht werden. Wenn Sie eine Premium-Immobilie verkaufen, sollte das Exposé diese Positionierung widerspiegeln. Bei einer günstigen Renovierungsimmobilie sollten Sie ehrlich kommunizieren, was gemacht werden muss, und den Preis entsprechend positionieren.
Die Preisstrategie sollte vor dem Exposé feststehen, damit Sie das Exposé darauf ausrichten können. → Angebotspreis festlegen → Immobilienbewertung
Häufige Fehler (die richtig Geld kosten)
Diese Fehler kosten wirklich Geld – durch längere Standzeit, Preisnachlässe oder abgebrochene Deals:
- Superlative statt Fakten ("einmalig", "traumhaft") → Misstrauen. Käufer vertrauen konkreten Angaben mehr als übertriebenen Versprechungen. Besser: "großer Garten" statt "traumhafter Garten".
- Fehlende oder widersprüchliche Flächenangaben → Käufer verlieren Vertrauen. Wenn in der Key-Facts-Box "120 m²" steht, aber im Text "115 m²" erwähnt wird, entsteht Misstrauen. Prüfen Sie alle Angaben auf Konsistenz.
- Schlechte Fotos / falsche Reihenfolge → Interessenten brechen ab. Dunkle, unscharfe oder unordentliche Fotos schrecken ab. Die Reihenfolge sollte logisch sein: Außen → Innen → Details.
- Zu viele Infos ohne Struktur (Textwand) → Überforderung. Strukturieren Sie das Exposé mit klaren Abschnitten und Überschriften. Nutzen Sie Bulletpoints für Listen.
- WEG-/Miet-/Sonderrechte nicht adressiert → Deal bricht später. Wenn Sie Besonderheiten verschweigen, die später auffallen, kann der Deal platzen oder es kommt zu Preisnachlässen. Transparenz ist besser.
- "Alles modernisiert" ohne Nachweise → Misstrauen. Nennen Sie konkrete Daten: "Heizung 2020 erneuert" ist besser als "alles modernisiert". Wenn Sie keine Daten haben, schreiben Sie "vor wenigen Jahren" statt vage zu bleiben.
Diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn Sie das Exposé systematisch erstellen und vor der Veröffentlichung noch einmal prüfen. Lassen Sie es am besten von einer zweiten Person gegenlesen – ein frischer Blick erkennt oft Dinge, die Sie übersehen haben.
Mini‑Workflow: So erstellen Sie das Exposé ohne Chaos
Schritt 1: Daten/Unterlagen sammeln. Bevor Sie mit dem Schreiben beginnen, sammeln Sie alle relevanten Informationen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Fotos, Abrechnungen, Modernisierungsnachweise. → Unterlagen-Checkliste
Schritt 2: Key-Facts-Box füllen. Füllen Sie die Key-Facts-Box mit allen wichtigen Informationen. Prüfen Sie dabei die Konsistenz – alle Flächenangaben, Baujahr und andere Fakten müssen übereinstimmen.
Schritt 3: Fotos & Grundriss organisieren. Wählen Sie 12–20 gute Fotos aus und sortieren Sie sie in der richtigen Reihenfolge. Stellen Sie sicher, dass der Grundriss lesbar ist und idealerweise mit Beschriftungen versehen ist.
Schritt 4: Text schreiben (Kurzbeschreibung → Objekt → Lage). Beginnen Sie mit der Kurzbeschreibung, dann die Objektbeschreibung, dann die Lage. Passen Sie den Text an Ihre Zielgruppe an und bleiben Sie ehrlich.
Schritt 5: Qualitätscheck + Konsistenzcheck. Prüfen Sie das Exposé auf Konsistenz: Stimmen alle Zahlen überein? Sind alle Angaben nachvollziehbar? Gibt es Widersprüche? Lassen Sie es am besten von einer zweiten Person gegenlesen. → Immobilienverkauf Ablauf
FAQ
Key-Facts-Box (Objektart, Flächen, Zimmer, Baujahr, Zustand), Kurzbeschreibung, Lage, Objektbeschreibung, Ausstattung, Fotos und Grundriss. Zusätzlich bei WEG: Hausgeld und Rücklagen. Bei Vermietung: Mietvertrag und Mieteinnahmen.
Online: kompakt, scannbar, 2–3 Bildschirmseiten. PDF: ausführlicher, 4–8 Seiten. Entscheidend ist nicht die Länge, sondern dass alle wichtigen Informationen enthalten sind und gut strukturiert sind.
12–20 gute Fotos sind besser als 60 mittelmäßige. Wichtig: Außen → Eingang → Wohnen → Küche → Bad → Schlafen → Balkon/Garten → Keller/Stellplatz. Qualität vor Quantität.
Die Energieausweis-Angaben (Energieverbrauchskennwert oder Energiebedarfskennwert) müssen im Inserat stehen. Im Exposé sollten sie ebenfalls enthalten sein, um Transparenz zu schaffen. Energieausweis Ratgeber
Hausgeld, Rücklagenstand, Protokolle der Eigentümerversammlungen (wenn verfügbar), Sonderumlagen oder geplante Maßnahmen. Klarstellung: Was gehört zur Wohnung (Sondereigentum) vs. Gemeinschaftseigentum.
Ja, aber neutral und sachlich. Bekannte Mängel sollten transparent kommuniziert werden, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Formulieren Sie sachlich, ohne Dramatisierung. Mängel offenlegen Ratgeber
Mini-Checkliste
- Headline klar + Key-Facts vollständig
- Flächen/Zahlen konsistent
- Lage konkret, nicht nur "zentral"
- Fotos: hell, gerade, Reihenfolge stimmt
- Grundriss lesbar
- Besonderheiten transparent (Vermietung, Wohnrecht etc.)
- CTA klar: nächster Schritt für Interessenten
Fazit & Nächste Schritte
Klarheit, Konsistenz, gute Medien, saubere Preispositionierung – das macht ein Exposé, das Käufer überzeugt und Zeit spart.